別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 三郷 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三郷 -7 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　高橋　晃   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三郷市新和２丁目１６０番１６ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） (70,100) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、ガス 三郷中央 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道　 交通 施設 三郷中央駅南東方 900m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、共同住宅、空地が見られる住宅地域である。最寄駅からの距離は比較的に近いが、大場川の東側であ ることから、やや競争力が劣る。今後とも住宅地の環境を維持して推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三郷市及び八潮市等でＪＲ武蔵野線沿線及びつくばエクスプレス線沿線の地域である。需要者は一次取得 者層が中心で、近隣地域は最寄り駅から比較的に近く、相応の需要が見込まれる。地価は概ね安定的に推移していると 思料する。不動産市場における土地取引は建売りが中心であるが、標準的規模の土地の中心的価格帯は１，０００万円 台前半～中盤程度、新築戸建住宅で２，０００万円台中盤程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地で、自己使用目的の取引が中心であり、賃貸・投資市場が成熟している訳ではないこと等、規範 性の観点等から、収益還元法は適用しなかった。比準価格は不動産市場において実際に生起している、比較的類似性の 高い取引事例を基に求めた価格であり、実証的かつ、市場性を十分に反映した価格である。したがって本件では、比準 価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三郷 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [118.7] [103.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り厳しい状況にあるが、持ち直しの動きも見 られ、住宅地の不動産市況は概ね横ばいであ る。 地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅 から徒歩圏の画地規模のやや小さい住宅地域 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％