別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 富士見 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士見 -10 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　阿久津　裕志   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士見市関沢２丁目２７５４番５ ｢関沢２－１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く、農 地も見られる住宅地 域 南東4.2m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 鶴瀬駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域で新築分譲等の進展もあり住環境等は熟成していくものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町の圏域。需要者の中心は、富士見市等の居住者で 同一需給圏外からの転入者も見受けられる。一般住宅が中心で街路及び街区がやや雑然とした住宅地域となっているが 、駅徒歩圏で需給状況は比較的安定している。土地価格は１００㎡で２，０００万円前後、新築戸建住宅は敷地１００ ㎡程度で総額３，０００万円前半の価格帯が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の標準的画地規模程度では経済合理的な賃貸経営の可能性が乏しく賃貸用新築想定はなじまないと判断し収益 価格は試算しなかった。当該住宅地域では自用目的の取引が中心で快適性が重視され、多数の取引事例を収集選択し要 因比較等を行った結果市場性を反映した比準価格が得られた。以上より、本件においては比準価格を採用し代表標準地 との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    209,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.5] 100 [115.7] [104.5] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの厳しい状況が緩和ぎみも 持ち直しに弱い動きがあり、富士見市の住宅 地の地価は横這いから回復傾向で推移してい る。 一般住宅を中心として需給は比較的安定して いる地域である。地価は横這い傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％