鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士見 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０５ -23514	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西4m、角地		１低専 (60,80)
b	２２０１－０３ -23504	富士見市		建付地	（　）	袋地等	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２２０１－０５ -24511	ふじみ野市		建付地	（　）	不整形	北5m市道、南4m、二方路		１低専 (60,80)
d	２２０１－１１ -23517	富士見市		建付地	（　）	台形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	２２０１－０７ -23503	富士見市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、中間画地		１中専 (60,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,303	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	164,342	100 [ 92.9]	176,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 149,957	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.4]	165,215	100 [ 95.8]	172,458		183,000
c	(　 ) 156,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	158,103	100 [ 93.5]	169,094		179,000
d	(　 ) 132,480	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	139,732	100 [ 92.6]	150,898		160,000
e	(　 ) 141,131	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	137,568	100 [ 101.2]	135,937		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

富士見 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,910,329	403,084	1,507,245	1,231,320	275,925	（　0.9735） 268,613	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,839,413 円　　　　（　 58,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.20	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	164 ％	100 ㎡	10.1 m x 10.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均専有面積５３㎡程度

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	53.00	99.6	52.80	1,552	81,946	1.0	81,946
							1.0	81,946
2～ 2	居宅	53.00	99.6	52.80	1,600	84,480	1.0	84,480
							1.0	84,480
～

～

～

計		106.00	99.6	105.60		166,426		166,426
								166,426

⑨年額支払賃料	166,426 円　×　12ヶ月　＝　 1,997,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,997,112 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,831,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,426 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,526 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,426 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,451 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,910,329 円　　　　（　 19,103 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０７　　　　-11	1,571 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,669 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０７　　　　-10	1,695 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,622
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	18,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,884 円	1,997,112　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,400 円	18,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 403,084 円　（　　　　　　 4,031 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,231,320 円（　　　　　 12,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,910,329 円
②総費用	403,084 円
③純収益　①－②	1,507,245 円
④建物等に帰属する純収益	1,231,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	275,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	268,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,686 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,839,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
富士見 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士見 -9

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　浦崎　国雄

TEL.

鑑定評価額

17,900,000 円

１㎡当たりの価格

179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士見市上沢１丁目１１５番２０｢上沢１－１５－１８｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,164)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南4.1m市道	水道、ガス、下水	鶴瀬 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 190 ｍ、南 180 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．１ｍ市道

交通

施設

鶴瀬駅北西方

1.0km

法令

規制

１中専
(60,164)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域である。当面は現状を維持して推移するものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武東上線沿線の各駅勢圏に在る富士見市・ふじみ野市・三芳町の住宅地域と判定した。主たる需要者
は、同一需給圏内に居住する個人で、他に圏外からの転入者も見受けられる。近隣地域周辺は開発余地も見られて潜在
的な宅地供給も期待される地域である。地価水準は一般的要因並びに地域要因の動向から上昇傾向で推移している。不
動産取引の中心価格帯は、土地約１００㎡で１，８００万円前後、新築住宅は総額約３，０００万円程度と分析した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域である。近隣地域における不動産取引の主たる需要者は自
己利用目的の個人であり、取得価格としての比準価格が重視され説得力が優る。収益価格は低位に試算されたがアパー
ト利用もみられる近隣地域周辺の収益性を反映して参考となる。よって、本件では比準価格を中心に収益価格を参考と
し、代表標準地を規準とした価格との均衡並びに前年度標準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士見 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 209,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[104.5]

100
[119.6]

[106.0]
100

179,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
引き続き持ち直しの動きに弱さが見られる。

一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地
域で地域要因に特段の変動はない。地価水準
は上昇傾向で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.8
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +13.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士見 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０５ -23514	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西4m、角地		１低専 (60,80)
b	２２０１－１１ -23516	富士見市		建付地	（　）	不整形	南西5m市道、北西4m、角地		１低専 (60,80)
c	２２０１－１１ -23514	富士見市		更地	（　）	袋地等	北4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２２０１－０７ -23513	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
e	２２０１－１１ -23528	富士見市		建付地	（　）	袋地等	南西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,303	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	164,178	100 [ 92.9]	176,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	187,000
b	(　 ) 157,274	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.1]	157,588	100 [ 93.7]	168,184		178,000
c	(　 ) 157,660	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,291	100 [ 93.9]	168,574		179,000
d	(　 ) 186,014	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	176,011	100 [ 104.3]	168,755		179,000
e	(　 ) 179,400	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.6]	215,022	100 [ 127.1]	169,175		179,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 179,000 円／㎡]

富士見 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,915,172	403,287	1,511,885	1,231,320	280,565	（　0.9735） 273,130	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,937,609 円　　　　（　 59,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.20	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	164 ％	100 ㎡	10.1 m x 10.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階１戸（２ＬＤＫ、各室の賃貸面積約５３㎡）全２戸を想定。

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部供用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	53.00	99.6	52.80	1,560	82,368	1.0	82,368
							1.0	82,368
2～ 2	居宅	53.00	99.6	52.80	1,600	84,480	1.0	84,480
							1.0	84,480
～

～

～

計		106.00	99.6	105.60		166,848		166,848
								166,848

⑨年額支払賃料	166,848 円　×　12ヶ月　＝　 2,002,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,002,176 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 166,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,835,995 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,848 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,530 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,848 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,647 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,915,172 円　　　　（　 19,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０７　　　　-10	1,695 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,622	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０７　　　　-8	1,499 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,709
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	18,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,087 円	2,002,176　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,400 円	18,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 403,287 円　（　　　　　　 4,033 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,231,320 円（　　　　　 12,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,915,172 円
②総費用	403,287 円
③純収益　①－②	1,511,885 円
④建物等に帰属する純収益	1,231,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	280,565 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	273,130 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,731 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,937,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,400 円／㎡）