鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士見 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０３ -23506	富士見市		建付地	（　）	袋地等	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２０１－１１ -23528	富士見市		建付地	（　）	袋地等	南西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２０１－０５ -23506	富士見市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	２２０１－０７ -23509	富士見市		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	２２０１－１１ -23505	富士見市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,922	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	187,140	100 [ 92.6]	202,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 179,400	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	213,999	100 [ 105.5]	202,843		212,000
c	(　 ) 191,116	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	183,618	100 [ 91.8]	200,020		209,000
d	(　 ) 182,267	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	178,529	100 [ 89.0]	200,594		210,000
e	(　 ) 165,487	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	177,510	100 [ 84.6]	209,823		219,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

富士見 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,973,195	980,665	3,992,530	2,892,940	1,099,590	（　0.9735） 1,070,451	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,270,674 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.66	ＬＳ2	249.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	227 ㎡	13.7 m x 16.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一室４１㎡程度のファミリータイプ、２階建の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	124.85	99.5	124.25	1,717	213,337	1.0	213,337
							1.0	213,337
2～ 2	居宅	124.85	99.5	124.25	1,770	219,923	1.0	219,923
							1.0	219,923
～

～

～

計		249.70	99.5	248.50		433,260		433,260
								433,260

⑨年額支払賃料	433,260 円　×　12ヶ月　＝　 5,199,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,199,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 431,527 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,767,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	433,260 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 433,260 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 201,629 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,973,195 円　　　　（　 21,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０７　　　　-11	1,571 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,846 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０７　　　　-7	1,548 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,500 円	43,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	207,965 円	5,199,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 360,500 円	43,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 980,665 円　（　　　　　　 4,320 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 249.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,892,940 円（　　　　　 12,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,973,195 円
②総費用	980,665 円
③純収益　①－②	3,992,530 円
④建物等に帰属する純収益	2,892,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,099,590 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,070,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,716 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,270,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
富士見 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士見 -8

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　門脇　誠

TEL.

鑑定評価額

47,900,000 円

１㎡当たりの価格

211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士見市水谷２丁目７番８				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	みずほ台 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

みずほ台駅北東方

850m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、アパート、駐車場等が存する土地区画整理済の住宅地であり、需要も堅調なことから今後も安定的に
推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 211,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武東上線沿線の住宅地域で、概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町の圏域となる。需要者の中心は同一
需給圏内からが大半を占めるが、他地域からの転入も増えている。当該地域は最寄り駅徒歩圏内の住環境良好な住宅地
であり、緊急事態宣言等の影響も薄れ、現在、住宅需要は底堅く推移している。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡
程度で４，０００万円前後、新築戸建住宅は土地１００㎡程度で４，０００万円台前半乃至中半が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、持ち家志向が強く、あくまで取引の
中心は自用目的がその多くを占めており、収益価格は価格形成にさほど影響していないものと思料される。よって、本
件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、周辺標準地との価格バランス
及び対象標準地に係る前年価格との連続性の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富士見 -2                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    210,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の拡大による影響
は認められなくなり、地価は全般的に安定乃
至上昇傾向で推移している。

土地区画整理済の住宅地域で、需要は底堅く
、地価はやや上昇傾向にあるが、地域要因に
変動は認められない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

富士見 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－１１ -23522	富士見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
b	２２０１－０３ -23506	富士見市		建付地	（　）	袋地等	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２０１－０９ -23510	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、東4.5m、角地		１低専地区計画等 (70,80)
d	２２０１－１１ -23528	富士見市		建付地	（　）	袋地等	南西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	２２０１－０６ -23508	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		１低専地区計画等 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,489	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	178,320	100 [ 89.4]	199,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	208,000
b	(　 ) 167,922	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.3]	195,163	100 [ 95.6]	204,145		213,000
c	(　 ) 166,904	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	162,529	100 [ 78.6]	206,780		216,000
d	(　 ) 179,400	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.8]	202,431	100 [ 103.5]	195,586		204,000
e	(　 ) 150,901	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	151,505	100 [ 74.8]	202,547		212,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -13.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

富士見 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,933,261	979,095	3,954,166	2,892,940	1,061,226	（　0.9735） 1,033,104	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,458,783 円　　　　（　 98,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.66	ＬＳ2	249.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	227 ㎡	13.7 m x 16.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一室４１㎡程度のファミリータイプ、２階建の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	124.85	99.5	124.25	1,703	211,598	1.0	211,598
							1.0	211,598
2～ 2	居宅	124.85	99.5	124.25	1,756	218,183	1.0	218,183
							1.0	218,183
～

～

～

計		249.70	99.5	248.50		429,781		429,781
								429,781

⑨年額支払賃料	429,781 円　×　12ヶ月　＝　 5,157,372 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,157,372 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 428,062 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,729,310 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	429,781 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,941 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 429,781 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 200,010 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,933,261 円　　　　（　 21,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０７　　　　-6	1,705 ( 1,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,853	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,832 円/㎡　月額支払賃料（　 1,756 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０７　　　　-7	1,548 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,829
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,500 円	43,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	206,295 円	5,157,372　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 360,500 円	43,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 979,095 円　（　　　　　　 4,313 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 249.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,892,940 円（　　　　　 12,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,933,261 円
②総費用	979,095 円
③純収益　①－②	3,954,166 円
④建物等に帰属する純収益	2,892,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,061,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,033,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,551 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,458,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,900 円／㎡）