別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士見 -1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士見市上沢３丁目８番２０ ｢上沢３－１６－３６｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる新興 住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 鶴瀬駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅のほかに農地等が見られる新興住宅地域で地域要因に特段の変動は認められない。当面は 現状を維持しながら緩やかに熟成度を高めていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で、富士見市を中心にふじみ野市、三芳町内の住宅地域である。需要者の中心は、圏内 居住者による一次取得者であるが、圏外からの転入者も見られる。周辺街路の整備による交通利便性の向上のほか鶴瀬 駅周辺では市街地再開発事業が施行中であり、生活利便性の向上が見込まれることから需要は堅調である。新築戸建住 宅の中心価格帯は約１００㎡程度の土地で、約３，０００万円弱と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、また、第一種低層住居専用地域の指定により許容容積率が低く、共同住宅の想定は困 難であり、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を指標とした自己の居住用の戸建住宅を建設することを目的とし た取引が大半であり、かつ類似地域において規範性を有する取引事例を得られた。以上より、市場参加者の属性を踏ま え、市場の実勢を反映させた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    209,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.5] 100 [127.7] [100.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内・県内景気はコロナ禍による厳しい状況 が緩和されつつあり、持ち直しの動きが見ら れるものの先行きは依然としてやや不透明な 状況にある。 地域要因に大きな変動はないが、新型コロナ ウイルス感染症の影響により下落した地価は 住環境良好な地域を中心として回復基調にあ る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +4.6 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％