鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八潮 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ１５ -51	八潮市		更地	（　）	袋地等	南12m県道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
b	０３Ｃ３０ -901	八潮市		建付地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
c	０４Ｋ３５ -911	八潮市		更地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
d	０４Ｋ０１ -17	八潮市		更地	（　）	不整形	南東5.5m市道、北東5m、角地		工専 (70,200)
e	０４Ｋ０４ -41	八潮市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,775	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	105,743	100 [ 101.9]	103,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 100,316	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	108,176	100 [ 94.6]	114,351		114,000
c	(　 ) 127,044	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,855	100 [ 113.3]	115,494		115,000
d	(　 ) 122,281	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	122,761	100 [ 106.4]	115,377		115,000
e	(　 ) 133,404	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,005	100 [ 105.7]	127,725		128,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.1	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

八潮 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,528,363	2,355,700	7,172,663	4,373,150	2,799,513	（　0.9706） 2,717,207	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	60,382,378 円　　　　（　 50,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八潮 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	1,200 ㎡	24.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地面積１，２００㎡建物面積６００㎡の一棟貸の倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	600.00	100.0	600.00	1,400	840,000	3.0	2,520,000
							1.0	840,000
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		840,000		2,520,000
								840,000

⑨年額支払賃料	840,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,080,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,080,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 836,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,243,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,520,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,108 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 840,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 261,895 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,528,363 円　　　　（　 7,940 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ１５　　　　-26	1,375 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,447	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,392 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 F B
b	０４ＫＳ３５　　　　-7	1,308 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,308
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八潮 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,500 円	58,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	403,200 円	10,080,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,057,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 484,200 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,355,700 円　（　　　　　　 1,963 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 95,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,373,150 円（　　　　　 3,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,528,363 円
②総費用	2,355,700 円
③純収益　①－②	7,172,663 円
④建物等に帰属する純収益	4,373,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,799,513 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,717,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,264 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,382,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八潮 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八潮 9-3

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　北川　憲

TEL.

鑑定評価額

131,000,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八潮市大字大曽根１２３９番				②地積　(㎡)	1,200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度2種最高25m
	1:2	倉庫Ｓ1	中小規模の倉庫、工場等が多い工業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	八潮 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

八潮駅南西方

2.2km

法令

規制

準工
(60,200)
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

倉庫、工場等の集積が見られる既存の工業地域で、やや住宅地へ移行しつつあるが、当面は現状を維持して推移
して行くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね草加市・八潮市・三郷市の圏域における工業地域である。需要者は、首都圏へ供給する工業
、物流倉庫業者等である。また、国道４号バイパス背後に位置し、常磐自動車道、東京外環自動車道、首都高速道等の
接点である三郷インターへも容易にアクセス可能な立地であることから、近年の景気回復傾向による実物経済への波及
等から地価は上昇傾向にある。一方、工業地のもつ個別性から中心価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引事例の価格水準がまちまちであるが、それぞれ適切に補修正し得たことから市場の実態を反映した価
格である。一方工場・倉庫としての賃貸市場は熟成度が低く、安定的な純収益の確保には疑問が残ること等を鑑み、比
準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上、周辺地域における工業地間の公示価格バランス等を十分に検
討し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[102.0]

100
[ 99.7]

[100.0]
100

109,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が弱まりつ
つあるものの、未だ再拡大の懸念が払拭され
ない状況であり、地価もしばらく様子見とな
る可能性が高い。

八潮市南西部に位置する工業地域で、上記一
般的要因の影響を受けつつも、工業地におけ
る土地需要は、比較的堅調に推移している。

特段の個別的要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.9
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

八潮 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ３５ -41	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	０４Ｋ１５ -55	八潮市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
c	０４Ｋ３５ -903	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m未舗装道路、西9m、二方路		工業 (80,200)
d	０３Ｃ３４ -904	草加市		更地	（　）	不整形	西9m市道、南9.3m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,750	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	86,045	100 [ 82.5]	104,297	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 96,339	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,362	100 [ 86.4]	113,845		114,000
c	(　 ) 96,000	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,592	100 [ 90.3]	109,183		109,000
d	(　 ) 79,345	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 69.2]	118,100	100 [ 97.7]	120,880		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.4	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 +6.8	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

八潮 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって適切な再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,256,124	2,344,180	6,911,944	4,373,150	2,538,794	（　0.9706） 2,464,153	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	54,758,956 円　　　　（　 45,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八潮 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	1,200 ㎡	24.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	600.00	100.0	600.00	1,360	816,000	3.0	2,448,000
							1.0	816,000
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		816,000		2,448,000
								816,000

⑨年額支払賃料	816,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,792,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,792,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 812,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,979,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,448,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,448 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 816,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 254,412 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,256,124 円　　　　（　 7,713 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ３０　　　　-58	1,434 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,402 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４ＫＳ３５　　　　-6	1,106 ( 1,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.7]	100 [100.0]	1,276
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八潮 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,500 円	58,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	391,680 円	9,792,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,057,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 484,200 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,344,180 円　（　　　　　　 1,953 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 95,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,373,150 円（　　　　　 3,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,256,124 円
②総費用	2,344,180 円
③純収益　①－②	6,911,944 円
④建物等に帰属する純収益	4,373,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,538,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,464,153 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,758,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,600 円／㎡）