鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八潮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ０１ -13	八潮市		更地	（　）	不整形	北東11m県道、南東9m、角地		準工高度2種最高25m (70,200)
b	０３Ｋ３０ -923	八潮市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		準住居高度2種最高25m (60,200)
c	０３Ｃ３０ -905	三郷市		建付地	（　）	長方形	東22m市道、中間画地		商業景観計画 (100,400)
d	０３Ｃ１５ -907	草加市		更地	（　）	長方形	北7.9m市道、東4m、角地		商業 (90,400)
e	０４Ｋ０１ -26	草加市		建付地	（　）	不整形	東7.5m市道、北1.8m、二方路		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,080	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	212,906	100 [ 55.3]	385,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	393,000
b	(　 ) 234,841	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	234,371	100 [ 62.6]	374,395		382,000
c	(　 ) 172,201	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	287,002	100 [ 75.3]	381,145		389,000
d	(　 ) 397,788	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 138.6]	286,717	100 [ 75.8]	378,255		386,000
e	(　 ) 177,108	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	218,652	100 [ 58.7]	372,491		380,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	親族間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	親族間取引	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +38.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	※事情有	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
e	※事情有	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 388,000 円／㎡]

八潮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,450,729	7,114,278	27,336,451	22,415,500	4,920,951	（　0.9522） 4,685,730	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	99,696,383 円　　　　（　 295,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八潮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	165.00	ＲＣ8	1,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	338 ㎡	11.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階から８階を平均賃貸面積２９．７０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	80.0	132.00	3,749	494,868	10.0	4,948,680
							0.0	0
2～ 3	居宅	165.00	90.0	148.50	2,420	359,370	1.0	359,370
							1.0	359,370
4～ 6	居宅	165.00	90.0	148.50	2,460	365,310	1.0	365,310
							1.0	365,310
7～ 8	居宅	165.00	90.0	148.50	2,500	371,250	1.0	371,250
							1.0	371,250
～

計		1,320.00	88.8	1,171.50		3,052,038		7,505,850
								2,557,170

⑨年額支払賃料	3,052,038 円　×　12ヶ月　＝　 36,624,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,171.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,624,456 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,039,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,584,626 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,505,850 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,557,170 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 797,274 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,450,729 円　　　　（　 101,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ１５　　　　-23	4,107 ( 3,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,563	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,780 円/㎡　月額支払賃料（　 3,749 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４ＫＳ３５　　　　-3	2,094 ( 2,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,004
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八潮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,765,000 円	353,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,464,978 円	36,624,456　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 266,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,912,200 円	353,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,114,278 円　（　　　　　　 21,048 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	353,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,415,500 円（　　　　　 66,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,450,729 円
②総費用	7,114,278 円
③純収益　①－②	27,336,451 円
④建物等に帰属する純収益	22,415,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,920,951 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,685,730 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,863 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,696,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八潮 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八潮 5-1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　北川　憲

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

377,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八潮市大瀬１丁目２番４				②地積　(㎡)	338 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:3	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層店舗、金融機関等が見られる駅前商業地域	北東（駅前広場）市道、背面道	水道、ガス、下水	八潮駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

八潮駅西方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、八潮駅北口駅前広場沿いの飲食・小売店舗、金融機関等を中心として一部空地も介在する商業地域
であるが、換地処分を受けて建物は増加しつつあり、今後熟成が進んでゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 389,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 248,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね草加市、越谷市、三郷市の圏域における駅近郊型の商業地域である。需要者は、地元の商店
主、全国展開のチェーングループ、マンションデベロッパー、またこれら事業者間の混合型出店も最近は増えつつあり
、出店業種は飲食、衣料等小売、不動産業等である。近年の新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつも、高度利用
可能な住宅地としてのポテンシャルも高く、商業地のもつ個別性から中心価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引事例の価格水準がまちまちであるが、それぞれ適切に補修正し得たことから市場の実態を反映した価
格である。一方収益価格は、近年の空室長期化等による厳しい賃貸経営を反映しているものの、各種利回りの査定等に
あたって将来予測の不安定要素が認められることを勘案し、比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上
、前年公示価格等からの検討した価格に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 497,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[107.0]

100
[125.4]

[102.0]
100

378,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    374,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が弱まりつ
つあるものの、未だ再拡大の懸念が払拭され
ない状況であり、地価もしばらく様子見とな
る可能性が高い。

八潮駅前広場に位置する商業地域で、上記一
般的要因の影響を受けつつも、地価は周辺住
宅地の上昇基調を受けて推移している。

背面道を有する二方路地であるため、商住の
導線分離の容易性等の利用効率の優る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

八潮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ０１ -26	草加市		建付地	（　）	不整形	東7.5m市道、北1.8m、二方路		商業 (80,400)
b	０３Ｃ００ -907	越谷市		更地	（　）	長方形	北5.7m市道、中間画地		商業 (80,342)
c	０３Ｃ３０ -905	三郷市		建付地	（　）	長方形	東22m市道、中間画地		商業景観計画 (100,400)
d	０３Ｃ０７ -903	三郷市		更地	（　）	台形	南東29m市道、北西12m、二方路		商業地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 177,108	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	218,652	100 [ 59.4]	368,101	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	375,000
b	(　 ) 352,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	352,575	100 [ 91.3]	386,172		394,000
c	(　 ) 172,201	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	287,002	100 [ 74.8]	383,693		391,000
d	(　 ) 303,165	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	303,165	100 [ 78.3]	387,184		395,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	同族間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -35.0
a	同族間取引	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.1	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	親族間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -25.0
c	親族間取引	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 389,000 円／㎡]

八潮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって適切な再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,641,124	7,082,486	26,558,638	22,415,500	4,143,138	（　0.9522） 3,945,096	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	83,938,213 円　　　　（　 248,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八潮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	165.00	ＲＣ8	1,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	338 ㎡	11.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を平均賃貸面積を３０㎡程度とする共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	80.0	132.00	4,000	528,000	10.0	5,280,000
							0.0	0
2～ 3	居宅	165.00	90.0	148.50	2,320	344,520	1.0	344,520
							1.0	344,520
4～ 6	居宅	165.00	90.0	148.50	2,360	350,460	1.0	350,460
							1.0	350,460
7～ 8	居宅	165.00	90.0	148.50	2,400	356,400	1.0	356,400
							1.0	356,400
～

計		1,320.00	88.8	1,171.50		2,981,220		7,733,220
								2,453,220

⑨年額支払賃料	2,981,220 円　×　12ヶ月　＝　 35,774,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,171.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,774,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,969,295 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,805,345 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,733,220 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,453,220 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 764,865 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,641,124 円　　　　（　 99,530 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ３５　　　　-4	2,019 ( 1,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [ 68.6]	100 [100.0]	3,645	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,033 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４ＫＳ１５　　　　-22	2,309 ( 2,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 57.0]	100 [100.0]	4,264
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八潮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,765,000 円	353,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,430,986 円	35,774,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 268,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,912,200 円	353,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,082,486 円　（　　　　　　 20,954 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	353,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,415,500 円（　　　　　 66,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,641,124 円
②総費用	7,082,486 円
③純収益　①－②	26,558,638 円
④建物等に帰属する純収益	22,415,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,143,138 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,945,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,938,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 248,000 円／㎡）