鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八潮 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｃ１５ -919	八潮市		更地	（　）	長方形	東6m区画街路、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
b	０４Ｋ３０ -158	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (60,160)
c	０４Ｋ３０ -159	八潮市		建付地	（　）	袋地等	南4m区画街路、中間画地		１中専高度2種最高25m その他 (60,160)
d	０３Ｃ１５ -920	八潮市		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度2種最高25m (60,160)
e	０３Ｃ１５ -926	八潮市		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度2種最高25m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,094	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	118,037	100 [ 114.5]	103,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 99,830	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,129	100 [ 99.9]	100,229		103,000
c	(　 ) 72,146	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	85,302	100 [ 85.4]	99,885		103,000
d	(　 ) 144,924	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	128,551	100 [ 110.1]	116,758		120,000
e	(　 ) 127,974	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	121,213	100 [ 107.0]	113,283		117,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

八潮 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,735,946	792,227	2,943,719	2,571,800	371,919	（　0.9725） 361,691	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,037,578 円　　　　（　 39,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八潮 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	13.8 m x 15.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積が３７㎡程度の単身者タイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.00	100.0	112.00	1,430	160,160	1.0	160,160
							1.0	160,160
2～ 2	居宅	112.00	100.0	112.00	1,476	165,312	1.0	165,312
							1.0	165,312
～

～

～

計		224.00	100.0	224.00		325,472		325,472
								325,472

⑨年額支払賃料	325,472 円　×　12ヶ月　＝　 3,905,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,905,664 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,170 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,581,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	325,472 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,985 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 325,472 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 151,467 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,735,946 円　　　　（　 18,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ１５　　　　-7	1,682 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,476 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４ＫＳ１５　　　　-4	1,278 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 88.2]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,367
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八潮 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,500 円	38,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	156,227 円	3,905,664　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,600 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 792,227 円　（　　　　　　 3,883 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,571,800 円（　　　　　 12,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,735,946 円
②総費用	792,227 円
③純収益　①－②	2,943,719 円
④建物等に帰属する純収益	2,571,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	371,919 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	361,691 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,037,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八潮 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八潮 -3

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　北川　憲

TEL.

鑑定評価額

20,600,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八潮市大字大瀬字根郷１４０７番４４				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度2種最高25m
	1:1.2	住宅ＲＣ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	東6m市道	水道、ガス	八潮 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北　　６
ｍ市道

交通

施設

八潮駅南東方

1.9km

法令

規制

１中専
(60,200)
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、最寄り駅からやや離れた戸建住宅を中心に共同住宅等が介在する普通住宅地域であるが、特段の変
動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲はつくばエクスプレス線沿線で、概ね八潮市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、３０
～５０才台の１次取得者及び買い換え需要者層であり、最寄り駅からやや離れているものの相応の土地需要を見込むこ
とができ、地価は概ね横ばい傾向にある。不動産市場における中心価格帯（敷地面積１００㎡程度）は、更地で１、０
００万円前後、新築戸建住宅で２、５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

評価対象標準地は最寄り駅から徒歩圏外に位置する普通住宅地域に存することから、アパート等の収益物件の供給が限
定的であり、周辺には自用目的の戸建住宅が多いことから、収益性よりも居住の快適性を重視する傾向が強い。したが
って、比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上、前年公示価格等からの検討した価格に留意して、鑑
定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八潮 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[161.6]

[103.0]
100

101,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が弱まりつ
つあるものの、未だ再拡大の懸念が払拭され
ない状況であり、地価もしばらく様子見とな
る可能性が高い。

最寄り駅徒歩圏外に位置するやや利便性の劣
る住宅地域であり、上記一般的要因の影響等
を受けつつも、地価は概ね横ばい基調にある
。

東側に接道する整形な中間画地であり、日照
及び通風等の居住快適性の程度は、概ね良好
である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.7
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八潮 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ３０ -158	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	０４Ｋ０４ -25	八潮市		貸家建付地	（　）	台形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	０４Ｋ３４ -57	三郷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	０４Ｋ３４ -45	三郷市		建付地	（　）	長方形	南5.7m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,830	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,129	100 [ 98.0]	102,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 140,755	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	139,230	100 [ 139.3]	99,950		103,000
c	(　 ) 92,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,658	100 [ 99.2]	93,405		96,200
d	(　 ) 108,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,719	100 [ 99.4]	109,375		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

八潮 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,742,374	780,795	2,961,579	2,545,080	416,499	（　0.9725） 405,045	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,001,000 円　　　　（　 44,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八潮 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	13.8 m x 15.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各室の平均専有面積を３７㎡程度とするアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下等の共用部分を考慮した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.00	100.0	112.00	1,441	161,392	1.0	161,392
							1.0	161,392
2～ 2	居宅	112.00	100.0	112.00	1,470	164,640	1.0	164,640
							1.0	164,640
～

～

～

計		224.00	100.0	224.00		326,032		326,032
								326,032

⑨年額支払賃料	326,032 円　×　12ヶ月　＝　 3,912,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,912,384 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,587,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	326,032 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,990 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 326,032 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 151,728 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,742,374 円　　　　（　 18,345 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ３４　　　　-9	1,325 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,559	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４ＫＳ３４　　　　-2	1,333 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,496
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八潮 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,500 円	38,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	156,495 円	3,912,384　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,300 円	38,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 780,795 円　（　　　　　　 3,827 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,545,080 円（　　　　　 12,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,742,374 円
②総費用	780,795 円
③純収益　①－②	2,961,579 円
④建物等に帰属する純収益	2,545,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	416,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	405,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,001,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,100 円／㎡）