別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北本 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北本 -13 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　立澤　恵理   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北本市石戸宿２丁目４４番外 ②地積 　(㎡) 880   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅も介在する 農家住宅地域 南5m市道 水道 北本 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   160 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 北本駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に位置し、宅地開発等には属人性等の要件があることから、急激な発展は見込めず、今後も現状 を維持しつつ、静態的に推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で、概ね北本市、桶川市、鴻巣市内の市街化調整区域内住宅地域。需要者は地縁的選好 性を有する個人等が中心で、圏域外からの転入者は少ない。一般的要因による居住用不動産への需要回復の影響は少な く、需要は依然として弱含みである。特に、旧来の農家住宅敷地のような規模が大きい画地については分譲開発等が困 難なため取引は少ない。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、収益物件が殆ど見当たらないので収益価格の試算は行わなかった。自己利用 目的の取引が主であるため、北本市、桶川市の市街化調整区域内に存し、類似性が高い取引事例から求められ、市場性 を反映した比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて、周辺の市街化 区域内宅地との価格動向の比較、単価と総額の関連の適否等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桶川 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [115.6] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナによる厳しい状況が徐々 に緩和される中で、このところ持ち直しの動 きがみられ、当市の住宅不動産市場も回復傾 向がみられる。 市街化調整区域内の農家集落地域に存し、地 域要因に変動は見られないが、市況回復の波 及の程度は弱く、地価下落傾向が継続してい る。　 近隣地域内において概ね標準的であり、個別 的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％