別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北本 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北本 -6 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　永瀬　美幸   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 80,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北本市下石戸６丁目２５４番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 北本 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 北本南団地を中心とした住宅 地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 北本駅南東方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画街路が整然とした既存住宅地で中規模の戸建住宅が建ち並んでおり、今後も現状を維持しながら推移してい くものと思われる。なお、当該地域の地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎線沿線を中心とした北本市、鴻巣市及び桶川市内の住宅地域。需要者の中心は戸建住宅購入目的の北 本市及びその周辺市町に居住の個人、及び建売住宅の販売を目的とする不動産業者である。当地域は最寄駅から徒歩圏 外であるが区画街路が整然とした住宅団地で、コロナ禍における在宅勤務等の影響から需要は堅調。土地の中心価格帯 は敷地１８０㎡で１，４００万円台半ば、新築戸建住宅は総額２，８００万円～２，９００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内の熟成された住宅地域であることから、共同住宅等の収益不動産は殆 ど見受けられず、地域内に賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では取 引市場の実勢を反映した実証的な比準価格を中心に、不動産市場の需給動向にも留意して、代表標準地との検討を踏ま えて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北本 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [150.5] [104.5] 100 80,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の厳しい状 況が徐々に緩和され回復の動きが見られる。 北本市の住宅不動産市場も回復傾向。 戸建住宅が建ち並んだ住宅地域で、地域の特 性に影響を与える要因の変動は特になく、地 価はやや強含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％