鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久喜 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２３２１２ -72	久喜市		更地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２２１２１４０１ -71	春日部市		建付地	（　）	長方形	北東5.3m市道、中間画地		商業 (80,318)
c	Ｙ２２１２１４０１ -76	春日部市		建付地	（　）	長方形	南東8m県道、南西3.5m、角地		商業 (90,400)
d	２２１２１４０８ -73	春日部市		更地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	Ｙ２２１２１４０８ -74	春日部市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,253	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,956	100 [ 72.5]	204,077	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 122,654	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,409	100 [ 62.1]	197,116		189,000
c	(　 ) 144,411	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	136,709	100 [ 69.1]	197,842		190,000
d	(　 ) 205,774	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	170,964	100 [ 87.6]	195,164		187,000
e	(　 ) 108,875	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,222	100 [ 55.2]	196,054		188,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

久喜 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例を収集することが困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,408,395	1,956,957	7,451,438	6,653,760	797,678	（　0.9499） 757,714	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,154,280 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	91.54	Ｓ4	366.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	7.3 m x 23.4 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積率は地域の実態を考慮した。１階はフロア貸店舗。２階～４階はフロア貸事務所を想定。

⑦有効率　 83.9 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	91.54	80.5	73.66	3,400	250,444	6.0	1,502,664
							0.0	0
2～ 2	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
4～ 4	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
～

計		366.16	83.9	307.24		850,744		5,104,464
								0

⑨年額支払賃料	850,744 円　×　12ヶ月　＝　 10,208,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 307.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,208,928 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 847,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,361,587 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,104,464 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,808 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,408,395 円　　　　（　 71,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２２１２３２１１　　　　-70	2,463 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 85.0]	100 [141.0]	100 [105.0]	3,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,417 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２２１２３２１１　　　　-71	1,936 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 66.0]	100 [100.0]	3,451
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	478,000 円	95,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	408,357 円	10,208,928　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 611,800 円	95,600,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	143,400 円	95,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,600 円	95,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,956,957 円　（　　　　　　 14,825 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,600,000 円	設計監理料率　 251,000 円／㎡　×　 366.16 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,653,760 円（　　　　　 50,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,408,395 円
②総費用	1,956,957 円
③純収益　①－②	7,451,438 円
④建物等に帰属する純収益	6,653,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	797,678 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	757,714 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,154,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
久喜 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　内藤　秀一

TEL.

鑑定評価額

24,700,000 円

１㎡当たりの価格

187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市久喜中央２丁目４１４番７｢久喜中央２－９－４５｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	台形 1:3	店舗兼事務所Ｓ4	小売店舗、飲食店等が多い駅前の商業地域	北東7.8m市道	水道、ガス、下水	久喜 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

久喜駅西口に程近い店舗や事
務所ビル等を中心とした商業
地域で対象標準地と同じ

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

久喜駅西方

130m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

久喜駅西口に近い旧来からの小売店舗街で駅に近いため、人の流れが多く繁華性のある商業地域である。将来的
にも駅前商業地としての位置付けは不変であり、コロナ禍の影響も希薄でこのところ地価は安定している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ宇都宮線等で、概ね久喜駅、蓮田駅等の駅付近の繁華性のある商業地域。需要者の中心は、地元の法
人か個人資産家である。クッキ－プラザを中心とする駅西口付近よりも大駐車場のあるイト－ヨ－カド－の方が活気が
ある。当該地域は、位置的に見て駅前の一等地としてのポテンシャルは秘めている。市場の需給は、コロナ禍の影響が
希薄となり、円滑になりつつある。需要の中心は総額で約１２，１００万円前後の店舗兼事務所ビルと判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は久喜駅に程近い旧来からの普通商業地域であり、日用品小売店舗が中心であるもののテナントビル等の経営
も十分可能である。収益価格は低位に把握されたが、本件の如き駅前の商業地域では重視すべき価格である。以上を踏
まえ、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけると共に代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久喜 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 97.0]

100
[ 63.6]

[ 96.0]
100

187,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅前の一等地は顧客を誘引する施設が乏しく
、駅前商店街は停滞気味、ロ－ドサイド大型
店舗等への顧客の流失が顕著である。

駅西口には顧客を誘引するような中心店舗が
少ないせいか、当該銀行の通りを除いて客足
も殆ど見られず、需要も少なく停滞的に推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２３２０７ -70	久喜市		建付地	（　）	不整形	南西20m市道、北東6m、北西6m、三方路		近商 (83,200)
b	２２１２３２１２ -72	久喜市		更地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２２１２３８１０ -70	蓮田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m県道、南東3.5m、角地		商業 (90,400)
d	２２１４４２０２ -70	南埼玉郡宮代町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.9m県道、北東6.5m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,932	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.0]	139,092	100 [ 63.6]	218,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 148,253	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,956	100 [ 71.6]	206,642		198,000
c	(　 ) 144,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	140,291	100 [ 66.3]	211,600		203,000
d	(　 ) 104,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,688	100 [ 53.9]	192,371		185,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

久喜 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,408,395	1,958,257	7,450,138	6,653,760	796,378	（　0.9499） 756,479	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,129,580 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	95.00	Ｓ4	366.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	7.3 m x 23.4 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層店舗兼事務所、１階店舗、２～４階事務所、現況建物が地域の標準と判断。

⑦有効率　 83.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	91.54	80.5	73.66	3,400	250,444	6.0	1,502,664
							0.0	0
2～ 2	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
4～ 4	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
～

計		366.16	83.9	307.24		850,744		5,104,464
								0

⑨年額支払賃料	850,744 円　×　12ヶ月　＝　 10,208,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 307.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,208,928 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 847,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,361,587 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,104,464 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,808 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,408,395 円　　　　（　 71,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２１７２３２１３　　　　-70	2,331 ( 2,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	3,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,417 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２２１２３２０６　　　　-70	1,358 ( 1,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 44.0]	100 [100.0]	3,429
c	Ｑ２２１２３２１１　　　　-71	1,936 ( 1,882)	100 [100.0]	[ 95.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 66.0]	100 [100.0]	3,296

久喜 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	478,000 円	95,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	408,357 円	10,208,928　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 611,800 円	95,600,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	143,400 円	95,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,600 円	95,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,958,257 円　（　　　　　　 14,835 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,600,000 円	設計監理料率　 251,000 円／㎡　×　 366.16 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,653,760 円（　　　　　 50,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,408,395 円
②総費用	1,958,257 円
③純収益　①－②	7,450,138 円
④建物等に帰属する純収益	6,653,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	796,378 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	756,479 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,731 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,129,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）