鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久喜 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２３２１２ -15	久喜市		建付地	（　）	正方形	北西12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２２１２３２１２ -14	久喜市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ｙ２１７２３２１３ -18	久喜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２１２３２１２ -17	久喜市		更地	（　）	不整形	北5.8m市道、北西13m、南西4.8m、三方路		２住居 (70,200)
e	Ｄ２２１２３２０７ -15	久喜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21m県道、北西4m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,871	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	41,900	100 [ 91.7]	45,692	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	47,700
b	(　 ) 60,480	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	57,702	100 [ 86.0]	67,095		70,100
c	(　 ) 55,654	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.0]	44,840	100 [ 87.6]	51,187		53,500
d	(　 ) 33,019	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	35,056	100 [ 77.2]	45,409		47,500
e	(　 ) 71,142	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,001	100 [ 161.7]	42,672		44,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +57.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,100 円／㎡]

久喜 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の収集が難しかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,692,236	621,882	2,070,354	2,038,960	31,394	（　0.9735） 30,562	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	664,391 円　　　　（　 3,210 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.32	ＬＳ2	170.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	207 ㎡	11.0 m x 18.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

タイプが２ＬＤＫ程度の共同住宅。一住宅当りの専有面積は約４３㎡程度４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	85.32	100.0	85.32	1,361	116,121	1.0	116,121
							1.0	116,121
地上 2～ 2	居宅	85.32	100.0	85.32	1,388	118,424	1.0	118,424
							1.0	118,424
～

～

～

計		170.64	100.0	170.64		234,545		234,545
								234,545

⑨年額支払賃料	234,545 円　×　12ヶ月　＝　 2,814,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,814,540 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 233,607 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,580,933 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	234,545 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,545 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 109,152 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,692,236 円　　　　（　 13,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２２１２３２０６　　　　-5	1,043 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,361 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２２１２３２１２　　　　-3	1,258 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [106.0]	100 [ 98.0]	1,484
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,000 円	30,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,582 円	2,814,540　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,400 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,600 円	30,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 621,882 円　（　　　　　　 3,004 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 170.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,038,960 円（　　　　　 9,850 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,692,236 円
②総費用	621,882 円
③純収益　①－②	2,070,354 円
④建物等に帰属する純収益	2,038,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,394 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,562 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 664,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,210 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
久喜 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 -29

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　内藤　秀一

TEL.

鑑定評価額

9,870,000 円

１㎡当たりの価格

47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市菖蒲町三箇字矢島６２０５番１１				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が多く見られる区画整理済の住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	久喜 6.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.8 ｍ、規模　　 207 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地域のあり方は区画整理済み
の、戸建住宅を中心とした住
宅地域で対象標準地と同じ

街

路

基準方位　北　　市
道６ｍ

交通

施設

久喜駅西方

6.9km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測
する。コロナ禍も減少傾向になり、当該地域は旧菖蒲町の中にあって唯一安定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,210 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ宇都宮線及び東武伊勢崎線沿線の住宅地域で、概ね久喜市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち
久喜市居住者が５０％以上を占め、圏外からの転入者は少ない。マンション等の大規模開発による大量の宅地供給も少
なく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は５５３万円程度、新築の戸建物件は１，７０
０～２，２００万円程度を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的での取引が主流を占めており、アパ－ト等の収益物件も見られるが、区画整理が終了して間もないため、未だ
土地価格に見合う賃料水準が形成されていないと共に、近時の建築費の高騰により、収益価格はかなり低位に把握され
た。以上を踏まえ、本件は快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は比較考量するものの
参考程度に留め、代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久喜 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,800 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[104.5]

100
[ 82.3]

[104.5]
100

47,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東京のベッドタウンとして発展、人口は微減
、生産年齢人口は減少、高齢化は上昇。コロ
ナ禍は縮小したが景気の状況は厳しく、地価
は弱含みで推移。

市内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者
を中心とする需要者による堅調な需要に支え
られている。地価は、横這いで推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２３２０７ -31	久喜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２２１２３２０７ -32	久喜市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、南西4.5m、角地		１住居 (70,200)
c	２２１２３２０７ -33	久喜市		更地	（　）	ほぼ台形	北東8m県道、中間画地		近商 (70,200)
d	２２１２３２１２ -15	久喜市		建付地	（　）	正方形	北西12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,893	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	41,804	100 [ 77.6]	53,871	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	56,300
b	(　 ) 27,519	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 77.5]	35,437	100 [ 84.3]	42,037		43,900
c	(　 ) 30,245	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 66.0]	45,734	100 [ 92.7]	49,335		51,600
d	(　 ) 42,871	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	41,900	100 [ 91.7]	45,692		47,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -34.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,100 円／㎡]

久喜 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,692,236	621,882	2,070,354	2,038,960	31,394	（　0.9735） 30,562	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	664,391 円　　　　（　 3,210 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.82	ＬＳ2	170.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	207 ㎡	11.0 m x 18.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フアミリ－タイプ、１戸当たり平均専有面積４２．６６㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	85.32	100.0	85.32	1,361	116,121	1.0	116,121
							1.0	116,121
地上 2～ 2	居宅	85.32	100.0	85.32	1,388	118,424	1.0	118,424
							1.0	118,424
～

～

～

計		170.64	100.0	170.64		234,545		234,545
								234,545

⑨年額支払賃料	234,545 円　×　12ヶ月　＝　 2,814,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,814,540 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 233,607 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,580,933 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	234,545 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,545 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 109,152 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,692,236 円　　　　（　 13,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２２１２３２０６　　　　-5	1,043 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,361 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２２１２３２１２　　　　-3	1,258 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [106.0]	100 [ 98.0]	1,484
c	Ｑ２２１２３２０６　　　　-6	1,250 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [107.0]	100 [115.0]	1,392

久喜 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,000 円	30,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,582 円	2,814,540　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,400 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,600 円	30,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 621,882 円　（　　　　　　 3,004 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 170.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,038,960 円（　　　　　 9,850 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,692,236 円
②総費用	621,882 円
③純収益　①－②	2,070,354 円
④建物等に帰属する純収益	2,038,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,394 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,562 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 664,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,210 円／㎡）