別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久喜 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -25 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市鷲宮６丁目２３４０番８ ｢鷲宮６－２３－１０｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の戸建住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 東鷲宮 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 東鷲宮駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ９月末以後コロナ禍がやや沈静化したようだが、第６波到来が懸念されている。ＪＲのダイヤ改正で宇都宮線は 朝の時間帯で上り３本減便される見込み。地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は久喜市及び隣接市で、ＪＲ宇都宮線、東武線沿線の住宅地域。需要者の中心は、前記圏域内に地縁のある 若年層の一次取得者。旧鷲宮町市街化調整区域内では宅地・住宅の分譲が引き続き多く成約価格も高いが、今後は減少 すると予想する。鷲宮駅徒歩圏の市街化区域内の物件は動きが鈍く、地積の小さい物件は人気がない。東鷲宮駅徒歩圏 の中心となる価格帯・前提となる規模は１０００万円以下、４０～６０坪程度。新築戸建住宅は２７００万円以下。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。戸建住宅地域で、賃貸経営のアパートは見られない。戸建 住宅の賃貸事例はあると思われるが、この場合十分な賃料収入は見込めない。建築工事費が引き続き上昇している。収 益価格は試算しなかった。比準価格は４事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.5] 100 [114.4] [100.0] 100 46,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新築戸建住宅の成約価格は市街化区域より市 街化調整区域の物件の方が普通に高い。市街 化区域内の物件であっても土地が狭いと人気 がない。 築年の古い住宅が多い住宅地域で、建て替え られた住宅もあるが、大半はそのまま。人気 はない。 北道路で日照、通風等居住の快適性は普通で ある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％