別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久喜 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -20 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　根岸　一雄   TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市栗橋東４丁目１２４４番９ ｢栗橋東４－７－３０｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東4m市道 水道、下水 栗橋 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 栗橋駅南東方 920m 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は戸建住宅を標準とする既存の住宅地域で、空き地等が残る利用状況に格別な変化はなく、当面は現 状のまま推移するものと予測される。また、当該地域を含む付近の住宅地需要は、やや弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ宇都宮線及び東武鉄道の沿線で、久喜市の旧栗橋町、旧鷲宮町及び加須市や幸手市の一部に及ぶ市 街化区域の住宅地域である。需要者の中心は、圏域内居住者の世帯分離や地元に地縁性を有する一次取得者が主で、圏 域外からの転入は少ない。また、栗橋駅東口周辺で既成の住宅地域は、どちらかと云えば買い手が中心の市場であり、 新築及び中古住宅付物件はやや弱含みである。なお、新築戸建住宅の中心的な価格帯は、２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地は、戸建住宅を標準的使用とした居住環境が重視される住宅地域に属し、投資採算性等から共同住宅の想定が 馴染まないため、収益価格の試算は割愛した。一方、比準価格は、周辺の類似地域から規範性のある取引事例を採用し て求めた実証的な価格である。比準価格が価格決定の指標とされる近隣地域ではその有用性が高い。よって、代表標準 地との検討等も踏まえ、信頼できる比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [106.0] [104.5] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響が緩和されるなか、 持ち直しの動きが見られる。住宅地の需要は 、交通利便性等で濃淡があるが新築戸建を中 心に改善した。 栗橋駅から徒歩圏の住宅地域で、格別な変化 はない。また、需要は周辺の区画整理地や調 整区域に開発された分譲地に流れ、取引価格 は弱含みである。 個別的要因の変動及び市場性の変化は、特に ない。ただし、標準地は接面方位で優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％