鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久喜 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２３２０７ -5	久喜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南西4m、角地		１住居 (70,200)
b	２２１２３２０７ -6	久喜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	２２１２３２１０ -7	久喜市		更地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１中専 (60,150)
d	Ｙ２２１２３２１２ -44	久喜市		建付地	（　）	不整形	北東4.8m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e	２２１２３２０６ -3	久喜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、西5m、角地		１低専 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,075	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	52,238	100 [ 100.8]	51,823	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	52,600
b	(　 ) 51,613	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	50,697	100 [ 98.0]	51,732		52,500
c	(　 ) 52,224	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	49,975	100 [ 88.4]	56,533		57,400
d	(　 ) 45,683	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	45,228	100 [ 86.6]	52,226		53,000
e	(　 ) 49,837	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	47,548	100 [ 95.8]	49,633		50,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,900 円／㎡]

久喜 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,723,378	626,484	2,096,894	2,038,960	57,934	（　0.9735） 56,399	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,226,065 円　　　　（　 5,430 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.90	ＬＳ2	171.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	226 ㎡	11.5 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フアミリ－タイプ、１戸当たり平均専有面積４２．７８㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	85.56	100.0	85.56	1,373	117,474	1.0	117,474
							1.0	117,474
地上 2～ 2	居宅	85.56	100.0	85.56	1,400	119,784	1.0	119,784
							1.0	119,784
～

～

～

計		171.12	100.0	171.12		237,258		237,258
								237,258

⑨年額支払賃料	237,258 円　×　12ヶ月　＝　 2,847,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,847,096 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,309 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,610,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	237,258 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,258 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,415 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,723,378 円　　　　（　 12,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２２７２３２１３　　　　-3	1,278 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 99.5]	1,460	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,432 円/㎡　月額支払賃料（　 1,373 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２２７２３２１３　　　　-4	1,581 ( 1,580)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [102.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [103.5]	1,815
c	Ｑ２２１２３２１０　　　　-9	1,188 ( 1,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 78.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	1,368

久喜 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,000 円	30,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	113,884 円	2,847,096　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,400 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,600 円	30,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 626,484 円　（　　　　　　 2,772 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,038,960 円（　　　　　 9,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,723,378 円
②総費用	626,484 円
③純収益　①－②	2,096,894 円
④建物等に帰属する純収益	2,038,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	57,934 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	56,399 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,226,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,430 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
久喜 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 -19

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　根岸　一雄

TEL.

鑑定評価額

11,800,000 円

１㎡当たりの価格

52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市伊坂字町人新田６０６番 (栗橋駅西栗橋地区３８街区７外)				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、空地が見られる区画整理中の住宅地域	北西6m市道	水道、ガス	栗橋 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.4 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

栗橋駅北西方

400m

法令

規制

１中専

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は土地区画整理事業地内で、畑等が残る中に中規模の戸建住宅等が増加している住宅地域である。ま
た、換地処分に向けての準備に入り、将来的には居住環境の整った住宅地域として熟成するものとみられる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,430 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏はＪＲ宇都宮線及び東武鉄道の沿線で、久喜市の旧栗橋町、旧鷲宮町及び加須市や幸手市の一部に及ぶ市
街化区域の住宅地域である。また、需要者の中心は、圏域内居住者の世帯分離等による一次取得者が中心で、圏域外か
らの転入は少ない。このような中で、「伊坂」地区は、区画整理による居住環境の向上等により、新築戸建住宅は、広
域的なエリアからの需要が見込まれる。なお、新築戸建住宅は２３００万円前後が中心的な価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は栗橋駅から徒歩圏で類似の住宅地域に存する取引事例から試算したもので、標準地の市場実勢に基づく価
格と判断できる。他方、収益価格は、賃料水準が低い中古の共同住宅と競合し、借主の家賃負担能力の限界もあって、
土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低廉な価格が算出された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、収
益価格を斟酌しながら実証的な比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久喜 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,500 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[103.0]

100
[ 86.6]

[101.5]
100

52,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの影響が緩和されるなか、
持ち直しの動きが見られる。住宅地の需要は
、交通利便性等で濃淡があるが新築戸建を中
心に改善した。

栗橋駅西口で区画整理が進められた住宅地域
は、駅への利便性と居住環境が整っている。
また、業者仕入れを含め安定した住宅地の需
要がある。

個別的要因の変動及び市場性の変化は、特に
ない。ただし、標準地は接面方位で僅かに優
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｄ２２１２３２１０ -53	久喜市		建付地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		１中専 (60,150)
b	Ｙ２２１２３２１０ -54	久喜市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｄ２２１２３２１０ -56	久喜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
d	２２１２３２０７ -6	久喜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,979	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	50,698	100 [ 96.9]	52,320	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	53,100
b	(　 ) 51,724	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	49,497	100 [ 93.1]	53,165		54,000
c	(　 ) 45,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.5]	45,859	100 [ 89.3]	51,354		52,100
d	(　 ) 51,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	50,900	100 [ 97.0]	52,474		53,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,100 円／㎡]

久喜 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,723,378	626,484	2,096,894	2,038,960	57,934	（　0.9735） 56,399	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,226,065 円　　　　（　 5,430 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.90	ＬＳ2	171.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	226 ㎡	11.5 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積が約４３㎡の２ＬＤＫで、４住戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	85.56	100.0	85.56	1,373	117,474	1.0	117,474
							1.0	117,474
地上 2～ 2	居宅	85.56	100.0	85.56	1,400	119,784	1.0	119,784
							1.0	119,784
～

～

～

計		171.12	100.0	171.12		237,258		237,258
								237,258

⑨年額支払賃料	237,258 円　×　12ヶ月　＝　 2,847,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	維持管理費と相殺し、賃料を構成する部分もないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,847,096 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,309 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,610,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	237,258 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,258 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,415 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,723,378 円　　　　（　 12,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２２１２３２１０　　　　-13	1,278 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	1,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,432 円/㎡　月額支払賃料（　 1,373 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２２１２３２１０　　　　-14	1,149 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [101.0]	100 [ 96.5]	1,325
c	Ｑ２２１２３２１０　　　　-12	1,263 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,579

久喜 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,000 円	30,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	113,884 円	2,847,096　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,400 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,600 円	30,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 626,484 円　（　　　　　　 2,772 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 171.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,038,960 円（　　　　　 9,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,723,378 円
②総費用	626,484 円
③純収益　①－②	2,096,894 円
④建物等に帰属する純収益	2,038,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	57,934 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	56,399 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,226,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,430 円／㎡）