別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久喜 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -13 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市佐間字陣屋々敷添５３７番 ②地積 　(㎡) 734   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 が見られる住宅地域 北5m市道 水道 栗橋 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 栗橋駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多く見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、今後とも現況の環境を維持していくものと予測す る。都市計画法３４条１１号区域内に存するものの、新規開発は限定的であり、当面は現状維持と予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線、東武線沿線で、久喜市及び隣接市の市街化調整区域に存する住宅地域。需要者の中心は、 在来の集落に古くから居住又は周辺に地縁のある個人が多い。若年層の住宅需要が旧加須市や旧鷲宮町市街化調整区域 の新築戸建住宅等に流出していたが、標準地周辺の旧栗橋町市街化調整区域でも新築戸建住宅の供給が増加しつつある 。なお、市街化調整区域の物件は個別的要因の差異が大きく、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場性及び事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることから、収益価格の試算は行わなかった。 対象標準地は、自用目的の取引が中心の地域に存する。取引事例比較法にて採用した事例は代替競争関係が認められる ため、試算した比準価格の信頼性・説得力は高いものと判断した。したがって、規範性の高い比準価格を重視し、前年 の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 87.0] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による厳しい状況は緩和されつつある が、供給面の制約、建築費及び原材料価格動 向、金融市場変動等が不動産市況へ及ぼす影 響に留意が必要。 都市計画法第３４条１１号区域内に存し新規 分譲等も散見される地域。未だ農地、空地等 も多い地域であり、地域要因に大きな変動は 認められない。 個別的要因に変動は見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％