別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久喜 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -11 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市上町８５２番７ ｢上町２１－１７｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に 空地も残る住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 久喜 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 久喜駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ９月末以後コロナ禍がやや沈静化したようだが、第６波到来が懸念されている。ＪＲのダイヤ改正で宇都宮線は 朝の時間帯で上り３本減便される見込み。地価は当面横ばいまたは下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね久喜市、白岡市、加須市内のＪＲ宇都宮線、東武線沿線の住宅地域。需要者の中心は、久喜市に地縁 のある若年層の一次取得者で、買主の大半は埼玉県内の個人・法人。令和２年に比較して新設住宅着工件数は持ち直し た。立地の良好な物件で取引価格のかなり高い事例があった。久喜駅徒歩２０分以上の中心となる価格帯・前提となる 規模は土地は１５００万円以下４５坪以下。単価は坪３５万円以下。新築戸建住宅は２８００万円以下。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。アパートもあるが、付近の賃料は土地取得費の回収が期待 できない水準にある。また容積率の制限により十分な賃料収入を見込めない。建築工事費が引き続き上昇している。収 益価格は試算しなかった。比準価格は４事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,400 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [104.5] 100 [103.0] [101.5] 100 66,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年の久喜市の新設住宅着工戸数は前年 の大幅落ち込みから回復。グリーン住宅ポイ ント制度や住宅ローン減税制度等も下支えに なった模様。 すぐ近くのまとまった数の戸建住宅の分譲は ようやく完売した。 北西道路で日照、通風等居住の快適性がやや 優れている。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％