別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久喜 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -10 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　武田　昌之   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 84,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市久喜北２丁目９３０番１１ ｢久喜北２－１６－１３｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 久喜 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 久喜 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 旧久喜市の既成市街地で、生活利便施設等への接近性が良好な住宅地域である。土地利用等に格別な変動要因は 認められず、当面は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね久喜市、白岡市、加須市内のＪＲ宇都宮線、東武線沿線の住宅地域。需要者の中心は圏域内の在住在 勤者が多く、圏域外からの転入者も見られる。住環境に優れ、商業施設接近性の良好な既存住宅地である。住宅需要は 安定しており、コロナ禍の中においても、比較的堅調な状態が続いている。取引の中心価格帯は１８０㎡前後の土地で １，５００～１，８００万円程度、新築戸建で３，２００万円程度の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 久喜駅から徒歩圏かつ生活利便施設への接近性に優れた住宅地域である。共同住宅等の収益物件は、土地所有者の資産 活用、節税目的の物件が多く、収益価格は低位に試算された。本件は快適性を重視する住宅地域であり、比準価格が有 力な指標となる。したがって、市場の実態を反映し、実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、前 年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,900 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [104.5] 100 [108.7] [101.5] 100 84,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による厳しい状況は緩和されつつある が、供給面の制約、建築費及び原材料価格動 向、金融市場変動等が不動産市況へ及ぼす影 響に留意が必要。 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 である。価格に影響を及ぼすような地域要因 の変動は認められない。 個別的要因に変動は見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％