別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久喜 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　内藤　秀一   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市北青柳字本村４４３番４外 ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 北4.5m市道 水道 久喜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域のあり方は、農家住宅を 中心とした住宅地域で対象標 準地と同じ 街 路 基準方位北　市道４ ．５ｍ 交通 施設 久喜駅南西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家集落地域として熟成しており、今後も農家集落地域としての環境を維持していくものと予測す る。生活の利便性が悪いため人気がなく、地価は弱含み傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線及び東武日光線沿線で、概ね久喜市の圏域。需要者の中心は久喜市居住者が５０％以上を占 め、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域であるため大量の宅地供給もなく、５００㎡超の土地は需給 は弱い。低～中所得層が圧倒的に多いため、土地約３００～３５０㎡程度の手頃な物件が人気がある。土地は８３０万 円程度、新築の戸建物件は２，２７０万程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域内にあってアパ－ト等の収益物件は皆無であり、自用目的での取引が殆ど主流を占める。収益価格は賃貸 が乏しいため適用出来ない。よつて比準価格を中心に価格を決定すべきであるが、昨年と比べ市場動向に変化はないと 判断されることと、比準価格の手法の全過程において誤りはないか慎重に再検討した結果誤りは認められないため、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東京のベッドタウンとして発展、人口は微減 、生産年齢人口は減少、高齢化は上昇。コロ ナ禍は縮小したが景気の状況は厳しく、地価 は弱含みで推移。 当市の市街化調整区域にある住宅地で、駅か ら遠く生活の利便性が悪い。地価の高値感が 払拭されてきたが、弱含みで推移している。 特に個別的要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％