鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桶川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０５１３ -87	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、北西6m、角地		近商 (90,200)
b	４ｋ０５１３ -81	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	４ｋ０５１０ -15	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m県道、南東7m、角地		商業 (90,400)
d	４ｋ０６０２ -43	北本市		更地	（　）	長方形	南東7.8m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	４ｋ０６０３ -86	北本市		更地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,674	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	89,400	100 [ 100.0]	89,400	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,400
b	(　 ) 160,800	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,157	100 [ 104.6]	153,114		153,000
c	(　 ) 129,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	120,317	100 [ 104.0]	115,689		116,000
d	(　 ) 116,667	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,667	100 [ 91.6]	127,366		127,000
e	(　 ) 125,724	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,084	100 [ 100.9]	121,986		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +0.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

桶川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,319,767	752,374	2,567,393	2,280,450	286,943	（　0.9762） 280,114	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,224,756 円　　　　（　 52,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桶川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用共同住宅	63.00	Ｓ3	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	119 ㎡	5.8 m x 20.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２・３階ファミリータイプ５３㎡（専有面積）、各階１戸。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.00	75.0	47.25	2,567	121,291	5.0	606,455
							1.0	121,291
2～ 2	居宅	63.00	85.0	53.55	1,566	83,859	2.0	167,718
							1.0	83,859
3～ 3	居宅	63.00	85.0	53.55	1,566	83,859	2.0	167,718
							1.0	83,859
～

～

計		189.00	81.7	154.35		289,009		941,891
								289,009

⑨年額支払賃料	289,009 円　×　12ヶ月　＝　 3,468,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,468,108 円　　×　　 8.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 291,321 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,176,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	941,891 円　×　　 91.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 289,009 円　×　　 91.6 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,352 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,319,767 円　　　　（　 27,897 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０４賃０４　　　　-23	2,739 ( 2,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,567 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４ｋ０５賃０４　　　　-24	1,603 ( 1,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,068
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桶川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,000 円	34,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	138,724 円	3,468,108　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,000 円	34,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	51,750 円	34,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 752,374 円　（　　　　　　 6,322 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9762

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,500,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,280,450 円（　　　　　 19,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,319,767 円
②総費用	752,374 円
③純収益　①－②	2,567,393 円
④建物等に帰属する純収益	2,280,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	286,943 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	280,114 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,224,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
桶川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桶川 5-2

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　小暮　雅史

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桶川市寿２丁目１４０８番５｢寿２－３－３｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:3.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西11m県道	水道、ガス、下水	桶川 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 125 ｍ、南 95 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

桶川駅北方

550m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧中山道沿いに形成される既存の商業地域で、郊外路線型量販店舗の影響等により、商況は停滞気味で、当面こ
の状況が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ高崎線の上尾駅から鴻巣駅間の各駅周辺や幹線街路沿い等の商業地域である。需要者は地元の個人
商店、法人、もしくは支店を配置しようとする県内を商圏とする法人が中心である。景気はやや回復傾向にあるが、郊
外路線型の大規模店の出店等の影響により商況は停滞気味で、それに伴って店舗数の減少も見られ、商業地の土地取引
は弱含みで推移している。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域に所在し、自用の店舗が中心で、取引事例から求められた比準価格は信頼
性を有する。一方、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、土地建物一体としての元本価値に見合った賃料水
準は形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、市場の実態を反映し実証的である比準価格を重視
し、収益価格を参酌し、代表標準地価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上尾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 208,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[174.7]

[100.0]
100

120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が
弱まりつつあり、回復傾向が見られるが、変
異株の経済への影響等下振れリスクも依然と
して残る。

県道沿いに従来から形成される商業地域であ
り、特別な地域要因の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 +58.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

桶川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０５０６ -47	桶川市		建付地	（　）	台形	北8m市道、北東4m、角地		１中専 (70,200)
b	４ｋ０５０６ -41	桶川市		更地	（　）	長方形	北西7m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	４ｋ０５１３ -83	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.7m県道、北東5m、角地		商業 (90,400)
d	４ｋ０４０３ -76	上尾市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西7m市道、北西4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,178	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.1]	86,670	100 [ 77.5]	111,832	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 193,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.4]	167,504	100 [ 130.9]	127,963		128,000
c	(　 ) 202,504	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	176,588	100 [ 133.1]	132,673		133,000
d	(　 ) 153,863	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	156,041	100 [ 128.5]	121,433		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

桶川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,319,587	752,367	2,567,220	2,280,450	286,770	（　0.9762） 279,945	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,221,000 円　　　　（　 52,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桶川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用共同住宅	63.00	Ｓ3	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	119 ㎡	5.8 m x 20.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階共同住宅３ＤＫ程度。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

共用部分等を考慮して算定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.00	75.0	47.25	2,561	121,007	5.0	605,035
							1.0	121,007
2～ 2	居宅	63.00	85.0	53.55	1,554	83,217	2.0	166,434
							1.0	83,217
3～ 3	居宅	63.00	85.0	53.55	1,583	84,770	2.0	169,540
							1.0	84,770
～

～

計		189.00	81.7	154.35		288,994		941,009
								288,994

⑨年額支払賃料	288,994 円　×　12ヶ月　＝　 3,467,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,467,928 円　　×　　 8.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 291,306 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,176,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	941,009 円　×　　 91.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,994 円　×　　 91.6 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,345 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,319,587 円　　　　（　 27,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０５賃０６　　　　-22	2,958 ( 2,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,114	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,644 円/㎡　月額支払賃料（　 2,561 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４ｋ０５賃０４　　　　-24	1,603 ( 1,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,174
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桶川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,000 円	34,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	138,717 円	3,467,928　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,000 円	34,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	51,750 円	34,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 752,367 円　（　　　　　　 6,322 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9762

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,500,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,280,450 円（　　　　　 19,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,319,587 円
②総費用	752,367 円
③純収益　①－②	2,567,220 円
④建物等に帰属する純収益	2,280,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	286,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	279,945 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,221,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,300 円／㎡）