別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桶川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桶川 -9 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　馬場　努   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桶川市大字川田谷字地神１０３４番外 ②地積 　(㎡) 947   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 畑地の中に農家住宅 が散在する住宅地域 西6m市道 水道 桶川 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 桶川駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とした農家集落地域である。市街化調整区域に指定されており、開発行為が大幅に制限されてい ることから、静態的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、桶川市を中心に周辺市町を含む市街化調整区域内の農家集落地域である。需要者の中 心は圏内に地縁関係を有する者であり、外部からの転入者は少ない。近隣地域は市街化調整区域にあり、宅地開発が大 幅に制限されることから、市場は未熟成で、地価は概ね下落傾向で推移している。土地の中心価格帯は１㎡当たり１５ ，０００～２０，０００円程度、建物付きで１，５００～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、市街化調整区域内の農家住宅地であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった 。比準価格は桶川市及び周辺市の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用 目的であり、比較可能な信頼性ある取引事例を収集しえた。よって、本件においては比準価格を採用し、前年価格との 均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和されつつあるが、桶川 市内の人口は横這い、取引件数は減少傾向で 推移している。 桶川市郊外の農家集落地域であり、可視的な 変化は特に見られない。地価は下落基調で推 移している。 近隣地域における標準的な画地である。市場 における競争力の程度は普通である。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％