別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新座 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新座 -20 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 77,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新座市本多１丁目１１４７番８外 ｢本多１－１３－３１｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 、作業所が混在する 住宅地域 北西6.4m市道 水道、下水 東久留米 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   300 ｍ、南   320 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　６． ４ｍ市道 交通 施設 東久留米駅北東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内にあり、現状では宅地化の進展は予測しえず、概ね現在の環境を維持していくものと考えられ る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新座市および周辺地域を含む圏域のうち市街化調整区域に指定された地域一帯が中心となる。主たる需要 者は、同一需給圏内に居住する個人又は同一需給圏内外に所在する事業者等である。需給ともに総じて多くはないもの の、安定して推移していると見られる。取引される価格は、画地の規模などの条件によっても大きく異なるため、需要 の中心となる価格帯は把握しづらくなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には民間のアパート等の収益性物件はほとんど見られず、賃貸借市場が形成されていない状況にある。こうした地 域の実情に照らして収益還元法はなじまないものと判断し、適用を見送った。自己使用を目的とした取引が需要の中心 であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格を踏まえたうえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,300 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 74.0] [100.0] 100 77,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から市場は下落傾向から業 種や資産の種類により偏重して回復しており 、不動産も工業地は上昇、良好な住宅地は回 復傾向である。 安定した状況にあり、特別な地域要因の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -29.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％