別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新座 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新座 -19 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新座市栗原２丁目３４７番２１外 ｢栗原２－４－４０｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等がある住宅地域 北西4.2m私道 水道、ガス、下水 ひばりヶ丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    65 ｍ、南    65 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北　４ ．２ｍ　私道 交通 施設 ひばりヶ丘駅北東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,168) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の外、宅地も見られる住宅地域であり、今後も大きな変化はないものと予測する。地価は新型コロナの 影響を受けるが、後に周辺の地域に影響を受けて引き上げられる形にて若干の上昇で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線ひばりヶ丘駅を中心に、東武東上線沿線で、概ね新座市・朝霞市・志木市・和光市の圏域も含 まれる住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏の内新座市に居住する買替の他、一部都心からの流入もある。土地は１ ００㎡程度で１，８００万円前後、新築建売住宅は３，５００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心であり、周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、取引は自己使用目的での売買が中心 である。賃貸市場は弱く経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なことから収益還元法の適用は断念した。従って、市 場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、将来動向を考慮し、代表標準地及び周辺標準地との検討も踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新座 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.5] 100 [ 84.8] [101.5] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から市場は下落傾向から業 種や資産の種類により偏重して回復しており 、不動産も工業地は上昇、良好な住宅地は回 復傾向である。 駅より徒歩圏としてはやや離れた地域である 。地価は市場の動向を反映し、安定傾向にな りつつある。 特に個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.2 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％