別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和光 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和光 5-1 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　宏昭   TEL.

鑑定評価額 279,000,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和光市本町４８２１番 ｢本町２３－４｣ ②地積 　(㎡) 1,425   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 高度地区最高25m 1:1.2 店舗 Ｓ1 店舗、自動車販売会 社等が見られる路線 商業地域 南18m国道 水道、ガス、下水 和光市 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 接面道路北側の地域に限定さ れ、南側は調整区域で地域外 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 和光市駅南西方 800m 法令 規制 準住居 (60,200) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの商業地であるが、駅にも比較的近いので、マンションなどが進出することも予測できる。地価は 、微増で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県南西部の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は沿道サービス店舗や運送・配送業者、マン ション分譲業者等である。接面する国道２５４号は、交通量の多い幹線道路であり、沿道サービス店舗などの有利性は 高まっており、さらに和光市駅までも徒歩圏にあるので、マンションの立地にも適しており、用途的多様性が認められ る。北側だけの片側地域であるが、発展性が高いので、今後は建物の大型化・高層化が進むことが予想できる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と類似した商業地に存する取引事例に基づいており信頼性が高い。収益価格は、周辺の土地利用 の特性を考慮し、駐車場用スペースを確保した平家建の店舗建物を想定しているためやや低水準を示している。商業地 の価格は、収益性も重要な判断要素となるが、このような状況における収益価格は、比準価格に比べて参考性に劣るの で、市場価値を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は、オミク ロン株の感染拡大が懸念される一方で、ワク チン接種の進展もあり、改善傾向がみられる 。 近くに市の複合施設などが開業し、繁華性の 向上が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％