別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和光 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和光 -10 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　谷村　康志   TEL.

鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 331,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和光市本町４４１３番６ ｢本町１３－８｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が見られる既成 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 和光市 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.4 ｍ、奥行　約　　  13.3 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　私道４ ｍ 交通 施設 和光市駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 和光市駅から徒歩圏の住環境が良好な地域で、比較的安定した需要のある住宅地である。近隣地域周辺では共同 住宅の開発も見られるが、大きな地域要因の変動はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    331,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線の、和光市及び周辺市のほか、隣接する東京都区部の住宅地域である。典型的な需要者は 自己の居住用として一般住宅を取得する一次取得者及び買換え層であり、和光市内の居住者が多いが、圏外から転入者 も少なからず認められる。最寄駅から徒歩圏の商業地背後の住宅地で、需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は、１ ００㎡程度の土地で３，０００万円強、新築戸建住宅で４，０００万円台後半程度から５，０００万円台も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では自己居住用の一般住宅の取引が中心である。そのため居住の快適性や利便性等を重視した戸建住 宅の取引価格水準を中心とした価格決定行動を行うのが一般的と判断される。また、対象標準地は間口が狭く共同住宅 建築を想定することが困難である。よって収益価格の試算は断念した。取引実態を反映した実証性の高い比準価格を妥 当と判断し、代表標準地価格との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和光 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    293,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [101.5] 100 [ 89.7] [100.0] 100 331,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    323,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済活動の正常化、景気の持ち直しの動 き及び良好な資金調達環境から、住居系を中 心に不動産市場は堅調である。 近隣地域周辺では共同住宅の開発も見られる ようになったが、価格形成要因に影響を与え る地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％