別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和光 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和光 -4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　谷村　康志   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 228,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和光市下新倉３丁目９０３番７ ｢下新倉３－４－７９｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土地区画整理予定 (60,196) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西4.9m市道 水道、ガス、下水 和光市 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅までの道程に起伏があ る。 街 路 基準方位北　　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 和光市駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 和光市駅の北東方の徒歩圏内に形成された住宅地域である。周辺では戸建住宅の宅地開発も進んでおり、熟成度 を増していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和光市及び周辺市の、特に東武東上線沿線の住宅地域の他、隣接する東京都区部の住宅地域も含まれる。 需要者の中心は地元に地縁性を有する居住者のほか、都心方面へのアクセスの利便性に着目した都心からの転入者も見 られる。最寄駅から徒歩圏内であり、周辺では次第に戸建住宅の宅地開発が進んでいることもあり、需要は堅調である 。市場の中心価格帯は、敷地１００㎡程度で、土地は２，０００万円前後、新築戸建は４，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では自用目的としての戸建住宅の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便性等を反映した市 場価格水準を重視して取引条件の検討を行うのが一般的である。なお、対象標準地は間口が狭く共同住宅建築を想定す ることが困難であり収益価格の試算は断念した。相対的に規範性の高い取引事例を基礎に取引実態を反映した実証性の 高い比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和光 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    293,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [101.5] 100 [134.6] [103.0] 100 227,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    223,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済活動の正常化、景気の持ち直しの動 き及び良好な資金調達環境から、住居系を中 心に不動産市場は堅調である。 地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％