別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 志木 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志木 -1 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　郁未   TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 221,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志木市柏町２丁目７８８番５２ ｢柏町２－２７－４｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 志木 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 志木駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の住宅地域として成熟しており、今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移し ていくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    221,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線を中心に、志木市を主として周辺市域にも及ぶ住宅地域である。需要者の中心は同一需 給圏のうち市内の居住者が多くを占めるが、一部は同一需給圏外からの転入者も見られる。戸建住宅が多く、居住環境 の良好な地域を形成している。市場の中心となる価格帯は、土地については２０００万円台が多く、新築戸建住宅は３ ０００万円台後半から４０００万円台にかけてが多くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は、戸建住宅を中心とした低層住宅地域で、自己の住宅利用目的での取引が多くなっている。収益性について も検討を行ったが、収益還元法を適用するに足る地域性、画地条件を満たすものではないため、適用を見送らざるを得 なかった。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　志木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    251,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [103.0] 100 [118.7] [106.0] 100 221,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    218,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 況は不安定な状態が続いているが、持ち直し の動きも見られる。 低層住宅地域として安定しており、特段の地 域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％