鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

朝霞 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ８４１３ -63	朝霞市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東2.8m市道、中間画地		商業高度地区最高35m (80,240)
b	４Ｋ６７１１ -8	志木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9.3m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	４Ｋ６３８３ -22	志木市		更地	（　）	不整形	北西9m県道、東4m、二方路		近商高度地区 (90,200)
d	４Ｋ７４１２ -19	志木市		更地	（　）	ほぼ整形	北西10.2m県道、中間画地		近商高度地区最高25m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,257	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,434	100 [ 73.4]	402,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	402,000
b	(　 ) 356,850	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	358,277	100 [ 90.0]	398,086		398,000
c	(　 ) 289,400	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	316,196	100 [ 77.6]	407,469		407,000
d	(　 ) 317,700	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	318,971	100 [ 77.7]	410,516		411,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.7	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -8.9	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -13.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 404,000 円／㎡]

朝霞 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,015,751	6,657,607	27,358,144	22,408,700	4,949,444	（　0.9515） 4,709,396	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	100,199,915 円　　　　（　 306,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝霞 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	165.13	ＲＣ11	1,285.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業高度地区最高35m	79 ％	400 ％	393 ％	327 ㎡	14.5 m x 26.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所でフロア貸し。３～１１階は２ＬＤＫ（約５４㎡）各階同型で全１８戸を想定。

⑦有効率　 95.9 ％
の理由

建物設計計画に基づく有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.80	96.2	120.00	3,400	408,000	6.0	2,448,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	146.98	96.7	142.18	2,700	383,886	3.0	1,151,658
							0.0	0
3～11	居宅	112.59	95.7	107.79	2,300	247,917	1.0	247,917
							1.0	247,917
～

～

計		1,285.09	95.9	1,232.29		3,023,139		5,830,911
								2,231,253

⑨年額支払賃料	3,023,139 円　×　12ヶ月　＝　 36,277,668 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,232.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,277,668 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,011,046 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,266,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,830,911 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,231,253 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 695,660 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,015,751 円　　　　（　 104,024 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ６３８３賃　　　　-3	2,668 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [112.0]	100 [ 90.0]	2,701	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,783 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４Ｋ８４１３賃　　　　-4	2,570 ( 2,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,849
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

朝霞 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,655,000 円	331,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,451,107 円	36,277,668　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 241,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,648,000 円	331,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,657,607 円　（　　　　　　 20,360 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	331,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,285.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,408,700 円（　　　　　 68,528 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,015,751 円
②総費用	6,657,607 円
③純収益　①－②	27,358,144 円
④建物等に帰属する純収益	22,408,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,949,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,709,396 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,199,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 306,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
朝霞 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

朝霞 5-5

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　西脇　正樹

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

391,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	朝霞市仲町２丁目１２４８番２２｢仲町２－３－３１｣				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）高度地区最高35m (79,393)
	1:2	事務所ＲＣ3	中層の事務所、小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南西12m県道	水道、ガス、下水	朝霞 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

朝霞駅東方

190m

法令

規制

商業
(80,400)
高度地区最高35m

⑤地域要因の将
　来予測

朝霞駅に近い商業地域で、今後も現状程度の商業地として推移するものと予測される。地価動向は、横ばいと予
測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 404,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に東武東上線沿線の埼玉県内、概ね川越市から和光市といった広域的な商業地域が圏域。特に代替競争
関係が認められるのは、駅に近い商業地域である。需要者は、県内の投資家及び不動産業者が中心。収益物件に対する
金融機関の融資姿勢は慎重となっており、需要者も、当該圏域の商業ビルの取得には様子見傾向も見られる。一般的な
需要の価格レンジは、取引の個別性に強く影響を受け、中心となる価格レンジの把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗、事務所の自己利用、又は、賃貸収入を目的とする取引が想定される。近隣地域、類似地域において
信頼性のある取引事例、賃貸事例を収集しえた。標準地の存する地域は、希少性、資産性が重視される傾向があり比準
価格に反映される。また、主たる需要者である投資家等は収益性を重視する傾向がある。以上から、比準価格、収益価
格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新座 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 670,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[103.0]

100
[168.0]

[100.0]
100

390,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    391,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境から、住居系の実需を中
心に需要は堅調である。一方で、商業系は各
駅前でも空室が散見されるものの、需要は底
堅い。

地域要因の変動は特にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.2
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

朝霞 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３Ｋ３８９０ -35	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.3m県道、西4m、角地		商業高度地区最高35m (90,400)
b	４Ｋ６３８３ -23	志木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		商業 (80,240)
c	４Ｋ６３８３ -22	志木市		更地	（　）	不整形	北西9m県道、東4m、二方路		近商高度地区 (90,200)
d	２２０１－０３ -23517	富士見市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、北西6m、角地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 370,320	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	361,244	100 [ 90.7]	398,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	398,000
b	(　 ) 317,507	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	327,981	100 [ 82.0]	399,977		400,000
c	(　 ) 289,400	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	315,566	100 [ 80.6]	391,521		392,000
d	(　 ) 305,660	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	306,271	100 [ 72.1]	424,786		425,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 404,000 円／㎡]

朝霞 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,176,895	6,622,120	26,554,775	22,408,700	4,146,075	（　0.9515） 3,944,990	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	83,935,957 円　　　　（　 257,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝霞 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	165.13	ＲＣ11	1,285.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業高度地区最高35m	79 ％	400 ％	393 ％	327 ㎡	14.5 m x 26.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所でフロア貸し。３～１１階はファミリータイプ平均賃貸面積約５５㎡の居宅を想定。

⑦有効率　 95.9 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.80	96.2	120.00	3,374	405,000	6.0	2,430,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	146.98	96.7	142.18	2,699	384,000	3.0	1,152,000
							0.0	0
3～11	居宅	112.59	95.7	107.79	2,227	240,000	1.0	240,000
							1.0	240,000
～

～

計		1,285.09	95.9	1,232.29		2,949,000		5,742,000
								2,160,000

⑨年額支払賃料	2,949,000 円　×　12ヶ月　＝　 35,388,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,232.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,388,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,937,204 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,450,796 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,742,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,160,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 673,445 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,176,895 円　　　　（　 101,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ６３８３賃　　　　-3	2,668 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [125.2]	100 [ 90.0]	2,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,706 円/㎡　月額支払賃料（　 2,699 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４Ｋ８４１３賃　　　　-5	2,749 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.6]	100 [100.0]	2,995
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

朝霞 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,655,000 円	331,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,415,520 円	35,388,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 241,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,648,000 円	331,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,622,120 円　（　　　　　　 20,251 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	331,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,285.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,408,700 円（　　　　　 68,528 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,176,895 円
②総費用	6,622,120 円
③純収益　①－②	26,554,775 円
④建物等に帰属する純収益	22,408,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,146,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,944,990 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,935,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,000 円／㎡）