鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

朝霞 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３Ｋ３８９０ -35	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.3m県道、西4m、角地		商業高度地区最高35m (90,400)
b	４Ｋ６３８３ -67	新座市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m県道、中間画地		１住居高度地区 (60,200)
c	４Ｋ８７１１ -2	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12.1m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	４Ｋ８４１３ -63	朝霞市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東2.8m市道、中間画地		商業高度地区最高35m (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 370,320	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	363,059	100 [ 160.2]	226,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	227,000
b	(　 ) 163,094	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	163,583	100 [ 72.7]	225,011		225,000
c	(　 ) 209,352	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,980	100 [ 92.4]	227,251		227,000
d	(　 ) 294,257	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	294,257	100 [ 127.9]	230,068		230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.6	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +8.6	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 227,000 円／㎡]

朝霞 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,186,239	2,419,142	11,767,097	7,498,400	4,268,697	（　0.9464） 4,039,895	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	84,164,479 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝霞 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.00	ＬＳ2	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度地区最高25m	80 ％	200 ％	200 ％	581 ㎡	33.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅等の見られる地域のため。１階はフロア貸し、２階はファミリータイプの共同住宅想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

フロア貸し及び外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	100.0	280.00	2,567	718,760	6.0	4,312,560
							0.0	0
2～ 2	居宅	280.00	100.0	280.00	1,797	503,160	1.0	503,160
							1.0	503,160
～

～

～

計		560.00	100.0	560.00		1,221,920		4,815,720
								503,160

⑨年額支払賃料	1,221,920 円　×　12ヶ月　＝　 14,663,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,663,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 588,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,265,836 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,985,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,815,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 503,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 156,875 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,186,239 円　　　　（　 24,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ６３８３賃　　　　-13	3,079 ( 2,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,566	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,580 円/㎡　月額支払賃料（　 2,567 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ３８９０賃　　　　-4	3,443 ( 3,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,585
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

朝霞 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	610,042 円	15,251,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 832,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,419,142 円　（　　　　　　 4,164 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9464

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,498,400 円（　　　　　 12,906 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,186,239 円
②総費用	2,419,142 円
③純収益　①－②	11,767,097 円
④建物等に帰属する純収益	7,498,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,268,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,039,895 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,164,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
朝霞 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

朝霞 5-2

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　河野　量平

TEL.

鑑定評価額

131,000,000 円

１㎡当たりの価格

226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	朝霞市溝沼２丁目１６３８番１外｢溝沼２－１－５５｣				②地積　(㎡)	581 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度地区最高25m
	台形 2:1	店舗Ｓ1	店舗、事業所等の混在する路線商業地域	東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	朝霞 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 15 ｍ、南 100 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

朝霞駅西方

1.1km

法令

規制

近商
(80,200)
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

商業系、住居系の土地利用が混在した沿道地域である地域要因は今後も維持していくものと思われる。新型コロ
ナの収束時期はまだ見通せない状況であるが、地価はやや上昇している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね朝霞市及びその周辺市の幹線または準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は同一需
給圏内外の広い範囲に存する自己利用目的の事業者又は投資家若しくは不動産開発業者等である。店舗用地等としての
需要は、土地の個別的要因によるところが大きく、取引される土地の規模はまちまちで、中心となる価格帯を把握する
ことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は最有効使用に即した妥当性ある価格である。近隣地域の土地利用状況の多くは、土地所有者が建設した低
層かつ自用の店舗、事業所または共同住宅等であり、賃料水準は土地価格の収益性を基礎として形成されていない。ま
た容積率をフルに活用していない建物も多く、収益価格は低位に試算された。本件では、比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　和光 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 194,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[ 87.6]

[100.0]
100

224,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ、オミクロン株の出現により世界
経済の先行は依然不透明。日本経済を回復さ
せるにはウィズコロナ経済の実現が必要とい
われている。

新型コロナの影響が懸念される路線商業地域
であるが、東京に近接していることから、地
価の上昇が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

朝霞 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ６３８３ -67	新座市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m県道、中間画地		１住居高度地区 (60,200)
b	４Ｋ９５３０ -8	所沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北14m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	４Ｋ６７１１ -67	新座市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		１住居高度地区最高25m (60,200)
d	４Ｋ８６８２ -36	新座市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,094	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	163,909	100 [ 81.4]	201,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	201,000
b	(　 ) 262,304	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	255,428	100 [ 114.4]	223,276		223,000
c	(　 ) 219,311	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,846	100 [ 81.8]	269,983		270,000
d	(　 ) 572,629	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	572,629	100 [ 168.2]	340,445		340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

朝霞 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,466,964	2,326,230	11,140,734	7,073,010	4,067,724	（　0.9464） 3,849,694	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	80,201,958 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝霞 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.00	ＬＳ2	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度地区最高25m	80 ％	200 ％	200 ％	581 ㎡	33.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２階が１室５０㎡弱のファミリータイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

フロア貸し及び外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	100.0	280.00	2,432	680,960	6.0	4,085,760
							0.0	0
2～ 2	居宅	280.00	100.0	280.00	1,702	476,560	1.0	476,560
							1.0	476,560
～

～

～

計		560.00	100.0	560.00		1,157,520		4,562,320
								476,560

⑨年額支払賃料	1,157,520 円　×　12ヶ月　＝　 13,890,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,890,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 588,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,201,694 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,276,546 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,562,320 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 476,560 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 148,582 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,466,964 円　　　　（　 23,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ８４１３賃　　　　-6	2,246 ( 2,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,444 円/㎡　月額支払賃料（　 2,432 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ８４１３賃　　　　-5	2,749 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,865
c	４Ｋ６３８３賃　　　　-1	2,519 ( 2,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [120.0]	1,863

朝霞 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	490,500 円	98,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	579,130 円	14,478,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 275,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 784,800 円	98,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	98,100 円	98,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,100 円	98,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,326,230 円　（　　　　　　 4,004 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9464

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,073,010 円（　　　　　 12,174 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,466,964 円
②総費用	2,326,230 円
③純収益　①－②	11,140,734 円
④建物等に帰属する純収益	7,073,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,067,724 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,849,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,201,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）