別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 朝霞 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝霞 -13 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　谷村　康志   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝霞市膝折町１丁目６２４番６ ｢膝折町１－４－２５｣ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる郊外の 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 朝霞 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 朝霞駅西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には空地もみられ開発余地はあるが、特段の大きな変動はなく、今後も現状の環境で推移していくものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝霞市及びその周辺市の、特に東武東上線沿線の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住し 、自己の居住用の一般住宅を取得する個人であるが、周辺地域からの転入も見られる。最寄駅から徒歩圏外であるが、 居住環境が概ね良好なことや、総額の値頃感もあり需要は底堅い。土地は１００㎡前後で１，５００万円～２，０００ 万円程度、新築戸建住宅の価格は３，０００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的とした一般住宅の取引が中心の地域であり、居住の快適性や利便性等を重視して価格形成がなされる。よって 市場における取引を基礎に求められる比準価格の規範性は高い。一方、収益還元法については、対象標準地の間口や画 地規模からみて共同住宅建築の想定に実現性がないため、その適用は断念した。よって、取引の実態を反映して説得力 がある比準価格を妥当と判断し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝霞 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [151.9] [101.5] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済活動の正常化、景気の持ち直しの動 き及び良好な資金調達環境から、住居系を中 心に不動産市場は堅調である。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％