別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 朝霞 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝霞 -7 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　河野　量平   TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝霞市本町１丁目１７５２番９ ｢本町１－１７－１９｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高25m 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 朝霞 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    55 ｍ、南    75 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 朝霞駅北西方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、特に要因の変化はなく、今後も一般住宅地域としての住環境を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、朝霞市及びその周辺市の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏に居住し地縁的 選好性を有する一次取得者層であるが、他地域からの転入もみられる。朝霞駅徒歩圏内であり、周辺には商業施設等の 生活利便施設も充実し、住宅地としての人気は高く、相応の需要が認められる。土地は１００㎡程度の場合、２，５０ ０～３，０００万円前後、新築戸建で４，０００万円～４，５００万円前後が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では自己居住用の一般住宅の売買が取引の中心である。そのため居住の快適性や利便性等を重視した 戸建住宅の取引価格水準を中心として取引条件を検討するのが一般的と判断される。また、対象標準地は間口が狭く共 同住宅建築を想定することが困難である。よって収益価格の試算は断念した。以上より、市場の取引実態を反映した実 証性の高い比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    268,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　朝霞 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    271,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ、オミクロン株の出現により世界 経済の先行は依然不透明。日本経済を回復さ せるにはウィズコロナ経済の実現が必要とい われている。 新型コロナによる影響はあまり感じられない 。駅近の住宅地については地価の上昇が認め られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％ +0.4 ％