別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 入間 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -20 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一   TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 86,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市大字仏子字中島３８２番６ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、工場等が 混在する県道背後の 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 仏子 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       288 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 仏子駅南西方 600m 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 道路後退部分を含む。　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線で、入間市を中心に周辺市町に及ぶ圏域内の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者及び 地縁者からなる第一次取得者層が中心である。近隣地域は、入間市の郊外にある県道背後の住宅地域であるが、背後に 傾斜地が迫る土砂災害警戒区域であり、居住環境、利便性、安全性等に劣るため、需要はやや弱い。需要の中心となる 価格帯は、土地のみで１，５００万円前後、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 想定される賃料水準に比して建築費単価が高く投資採算性が見込めないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域 とその周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、賃貸や投資用などの収益目的での取引は少なく、需要の多くが自 己居住用を中心とした取引である。比準価格はこの取引の価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。したがっ て比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [138.2] [102.0] 100 86,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 在宅ワーク等、働き方・ライフスタイルの変 化に伴い、広い一戸建て住宅に対する選考性 が増している。入間市の総人口は減少傾向に ある。 特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％