別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 入間 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -18 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市小谷田２丁目１０６１番５ ｢小谷田２－１－１｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6.2m市道 水道、下水 入間市 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 入間市駅南西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は徒歩圏外に存する区画整然とした住宅地域である。地域内には格別の価格形成要因の変動はなく、地 域的には既に熟成している。新型コロナの影響の緩和を受けて、地価は今後徐々に回復に向かうと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線で入間市内市街化区域を中心とする圏域。需要者は同一需給圏内居住者が中心であり、同一 需給圏外からの転入者はそれほど多くない。近隣地域は徒歩圏外で、小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であるため、徒歩 圏内住宅地域に比べると需要がやや弱い。市場の中心となる価格帯は、土地のみの場合は１，０００万円前後、新築の 戸建住宅は２，０００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件は小規模な戸建住宅が多い地域であり、徒歩圏外であることも相俟って、収益物件を建設するための土地取引はほ とんど見られず、自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心である 。また、対象標準地は規模が小さいため、アパート建築による収益想定は適切ではない。したがって本件鑑定評価にお いては、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [127.0] [101.5] 100 92,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は新型コロナの影響による厳しい 状況が徐々に緩和されつつあり、これを受け て入間市の不動産市場では回復期待が高まっ ている。 小規模な一般住宅が建ち並ぶ徒歩圏外の住宅 地域であり、現時点では格別の変動要因はな い。 北東側道路に接面し、間口・奥行・規模等か らみても、代替競争関係にある他の不動産と の比較において格別の優劣は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  +3.6 環境　　　　　　 +22.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％