別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 入間 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -17 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中田　一   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市久保稲荷５丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 武蔵藤沢 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       228 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理済み。道路を挟 んで東の空き室の多い賃貸住 宅が取り壊されて空地である 街 路 基準方位北　６．０ ｍ　市道 交通 施設 武蔵藤沢駅西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として成熟期に入っており、安定的ではあるが今後に価格は弱含みが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線沿線の入間市及びその周辺の最寄り駅から徒歩圏外にある住宅地域である。近隣地域は、大 型店舗が近隣にある区画整然とした区画整理済の既存の住宅地域であるが、砂利敷の駐車場が多く見られ、賃貸アパー ト取壊し後の空地及び廃屋も見られる。主な需要者は市内及び周辺市の居住者が多く、需給は安定している。不動産価 格は横這い傾向である。主な価格帯は、戸建は２０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中学校近くの土地区画整理事業済の静かな戸建住宅地域である。自用目的の住宅の売買取引が中心である 。賃貸市場が形成されていないため収益還元法は断念した。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格を対象 標準地の地域的特性の類似性等によって比較考量して比準価格の試算を行った。これに代表標準地の公示価格との均衡 を保ち、前年の当該標準地の鑑定評価額からの推移も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [111.8] [101.5] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「景気は、新型コロナウイルス感染症による 厳しい状況が徐々に緩和される中で、このと ころ持ち直しの動きがみられる。」内閣府月 例経済報告 市の人口は微減、世帯数は微増である。鉄道 は入間市駅と武蔵藤沢駅の利用が多い。取引 価格は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％