別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 入間 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -14 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市大字小谷田字金子坂１５１８番１５７ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 丘陵地にある区画整 然とした住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 仏子 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 仏子駅南東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地帯の既成住宅団地であるが、住宅地としての居住環境や利便性で劣り、需要は弱含みの傾向が続くものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線沿線で、入間市を中心に周辺市町に及ぶ圏域内の住宅地域。需要者は同一需給圏内の第一次 取得者層が中心である。近隣地域は丘陵地帯にある既成の住宅団地であるが、高低差があり坂道や狭隘な道が多く、居 住環境や利便性等に劣る。そのため、働き方・ライフスタイルの変化により戸建住宅需要が増えてはいるが、需要は依 然弱い。需要の中心となる価格帯は土地で１，２００万円前後、新築の戸建住宅は２，４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 想定される賃料水準に比して建築費単価が高く投資採算性が見込めないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域 の近辺ではアパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で、需要の多くが自己居住用を中 心とした取引である。比準価格はこの取引の価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。したがって比準価格を 標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [151.5] [100.0] 100 76,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 在宅ワーク等、働き方・ライフスタイルの変 化に伴い、広い一戸建て住宅に対する選考性 が増している。入間市の総人口は減少傾向に ある。 丘陵地帯の既成住宅団地だが、特別な地域要 因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％