別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 入間 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -12 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市扇台４丁目６９２番５ ｢扇台４－１－３４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 南西4.4m市道 水道、下水 入間市 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 扇台土地区画整理事業の施行 中地域 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ市道 交通 施設 入間市駅南方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が施行中の地域であるが、今後の事業の進展に伴い、住宅地としての人気が高まるものと予想 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線で入間市を中心に周辺市町に及ぶ圏域内の住宅地域。需要者は同一需給圏内の第一次取得者 層が中心である。近隣地域は、入間市駅からやや駅距離がある、既成の古い戸建住宅と築浅の戸建住宅が混在する地域 である。区画整理事業が進捗中であるが、事業の進展は遅い。しかし、戸建住宅地に対する需給の堅調さから地価は回 復傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地で１，８００万円、新築の戸建住宅は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 想定される賃料水準に比して建築費単価が高く投資採算性が見込めないため、収益還元法の適用は行わなかった。近隣 地域周辺は土地区画整理事業施行中の住宅地域内にあるが、最寄り駅からの駅距離がありアパート等の賃貸物件は少な く、エンドユーザーによる自用目的の取引が中心である。比準価格はこの取引の価格を適宜補修正したもので実証的な 価格である。したがって比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [109.9] [104.5] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 在宅ワーク等、働き方・ライフスタイルの変 化に伴い、広い一戸建て住宅に対する選考性 が増している。入間市の総人口は減少傾向に ある。 土地区画整理事業が施行中の地域であるが、 事業の進展は遅く、特別な地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.2 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％