別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 入間 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -9 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市豊岡３丁目８２３番２２ ｢豊岡３－７－１７｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 入間市 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 入間市駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成住宅地域であるが、地域内でミニ開発が行われ、都市ガスも整備される等、地域的な整備が進ん でいる。価格は見直し需要の高まりを受けて、近年では上昇気配がうかがえる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 本件における同一需給圏は、西武線沿線の住宅地域のうち、入間市を中心とする圏域。需要者の中心は入間市在住の一 次取得者層と認められる。対象標準地は利便性の高い入間市駅を最寄駅としているため、市場での需要が見込めるエリ アに属しているといえる。近年は市場で取引される土地面積が小さくなる傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土 地のみの場合は２，０００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、アパートも見られるものの、更地を取得して新たにアパートを建築 して収益を得る投資物件市場を形成するに至っていない。したがって、対象標準地に想定される需要者は、周辺の取引 価格を中心とした価格決定行動が行われていると判断する。以上より、本件においては、代表標準地の規準価格に留意 のうえ比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [102.1] [106.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は新型コロナの影響による厳しい 状況が徐々に緩和されつつあり、これを受け て入間市の不動産市場では回復基調が見てと れる。 令和３年３月に地域内に都市ガスが延長整備 されるなど、地域要因に良化が見られる。 南側道路であるため、地域内では需要が見込 める土地といえるが、現時点では格段の需要 の高まりがあるとまではいえない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.4 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％