別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 入間 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -8 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市大字上藤沢字立出４０２番２０ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.5m私道 水道、ガス、下水 武蔵藤沢 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西     5 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 武蔵藤沢駅西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや距離のある戸建住宅を中心とする住宅地として成熟しており、大きな地域要因の変化は見られな いが、近年は駐車場等について建売分譲が見られた。地価は暫くは横這い基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線の概ね入間市及びその周辺市町である。需要者は同一需給圏内居住者及び東京都心への通勤者 が中心となる。最寄駅からやや距離のある既成の住宅地で周辺には大型店舗も見られ、生活利便性は向上している地域 であり、コロナ禍にありながらも住宅市場は比較的堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は３０～３５坪程度 の土地で、１，０００～１，３００万円前後、新築の戸建住宅で２，７００～３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は近年、戸建住宅の画地の小規模化も見られ、アパート等は地元の地主層等の資産対策上の物件 が主流で、収益物件建設目的の土地取引は人件費や建築資材高騰等の影響も含め投資採算が合わないため見られず、自 用の戸建住宅建設のための土地取引又は建売戸建住宅の取引が主体となっている。したがって、市場での実需の動向を 総合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [113.5] [103.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる社会経済活動への影響が今 後の内外経済へ与えるリスクは依然あるもの の経済活動が正常化に向かう中持ち直しの動 きが見られる。 特に地価に影響のある地域要因の変動は無い 。 特に地価に影響のある個別的要因の変動は無 い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　 +10.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％