別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 入間 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -7 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中田　一   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市宮寺字岾上２９６７番１０ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 入間市 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    55 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄り駅徒歩圏外。工業団地 近接。 街 路 基準方位北　６．２ ｍ　市道 交通 施設 入間市駅南方 5.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からの交通近接性が劣る、工業団地近接の郊外型の住宅地である。特に地域要因の変動も予測されない。 地価は緩やかな下落基調で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、西武池袋線及び西武新宿線の沿線で入間市及び周辺市の駅から徒歩圏外の住宅地域である。近隣 地域は工業団地に隣接した団地である。中心となる需要者の属性は、同一需給圏の地縁者である。近年における市場の 需給動向は、最寄駅近接性に優れず住宅需要は弱い。新型コロナ禍の影響もあり不動産価格は低下ぎみである。市場で の取引は地積の幅が広いが、需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円台からである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、整然とした中規模の戸建住宅地域であり取引は自用目的が中心である。住宅の賃貸市場が形成されていな いため収益還元法は断念した。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格を対象標準地の地域的特性の類似性 等によって比較考量し比準価格を試算した。これに代表標準地の公示価格との均衡を保たせ、前年鑑定評価額からの推 移も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [169.0] [104.5] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 「景気は、新型コロナウイルス感染症による 厳しい状況が徐々に緩和される中で、このと ころ持ち直しの動きがみられる。」内閣府月 例経済報告 市の人口は微減、世帯数は微増である。鉄道 は入間市駅と武蔵藤沢駅の利用が多い。取引 価格は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　 +25.4 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％