別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 入間 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野澤　伊沙夫   TEL.

鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市大字上谷ケ貫字南御誉田５５５番１外 ②地積 　(㎡) 1,128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農家住宅、作業所等 が見られる既成住宅 地域 東5.5m市道 水道 金子 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,178 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　市道５ ．５ｍ 交通 施設 金子駅北東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地で、比較的安定した住宅地ではあるが、金子駅から１．７ｋｍの距離にあり、また、少子化等の影 響から、宅地需要の減退傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね入間市、飯能市内のバス便利用の市街化調整区域内住宅地である。鉄道駅からはやや遠いが、都心 部への通勤圏にあり、他県及び周辺市域からの転出入も見られる。入間市の総人口は微減、生産年齢人口の減少率は拡 大傾向にある。入間市駅周辺では、再開発の他、区画整理事業等も各地で行われており、宅地需要は旺盛であるが、市 街化調整区域にある宅地は、交通接近性等の利便性に劣り、宅地需要は減少傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未熟成のために比準価格のみを試算した。比準価格は、市内の市街化調整区域内に存する宅地の事例を収集 し比準して求めたもので、市場を反映した実証的な価格である。本件では、比準価格を標準としながらも、代表標準地 からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.7] [100.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの新しい変異株であるオ ミクロン株の登場により、国内外で景気の先 行き不透明感が強まっている。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％