別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 入間 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市東藤沢２丁目８番５５ ｢東藤沢２－１４－６｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅兼共同住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 武蔵藤沢 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 武蔵藤沢駅東方 450m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模の一般住宅が多い住宅地域である。地域内には格別の価格形成要因の変動はなく、地域的に は既に熟成している。新型コロナの影響の緩和を受けて、地価は今後回復することが期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線で入間市内市街化区域を中心とする圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち入間市在住の一 次取得者層となっている。最寄駅に近く、利便性及び住環境が良好な住宅地域のため、根強い需要があり、需給バラン スも良好なエリアである。当該地域における中心となる土地価格帯は１，０００万円台、新築の戸建住宅は３，０００ 万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺にはアパートも見られるが、土地を取得してアパート等の収益物件を建設するための土地取引は殆ど見ら れず、自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。本 件鑑定評価においては、当該地域では比隣における取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実態を反映 し、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.5] 100 [ 95.1] [101.5] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は新型コロナの影響による厳しい 状況が徐々に緩和されつつあり、これを受け て入間市の不動産市場では回復基調が見てと れる。 最寄駅に近い中小規模の住宅が建ち並ぶ地域 であり、入間市内では相対的に需要が見込め るエリアである。 北東側道路に接面し、間口・奥行・規模等か らみても、代替競争関係にある他の不動産と の比較において格別の優劣は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　 -12.6 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％