鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

蕨 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１ -8	蕨市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
b	９ -9	蕨市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、南東4m、角地		１住居 (80,200)
c	１ -310	蕨市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１ -311	蕨市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e	１ -12	蕨市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,619	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	246,978	100 [ 82.2]	300,460	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	309,000
b	(　 ) 304,617	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	288,900	100 [ 94.0]	307,340		317,000
c	(　 ) 324,010	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	309,338	100 [ 101.0]	306,275		315,000
d	(　 ) 327,982	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	277,145	100 [ 90.9]	304,890		314,000
e	(　 ) 281,339	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	279,122	100 [ 89.3]	312,567		322,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

蕨 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,708,235	1,063,047	4,645,188	3,257,340	1,387,848	（　0.9728） 1,350,099	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,684,068 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蕨 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.00	ＬＳ3	249.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	152 ㎡	10.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積約３９㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

共用部分を考慮のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	83.00	95.0	78.85	1,994	157,227	2.0	314,454
							1.0	157,227
2～ 2	居宅	83.00	95.0	78.85	2,056	162,116	2.0	324,232
							1.0	162,116
3～ 3	居宅	83.00	95.0	78.85	2,118	167,004	2.0	334,008
							1.0	167,004
～

～

計		249.00	95.0	236.55		486,347		972,694
								486,347

⑨年額支払賃料	486,347 円　×　12ヶ月　＝　 5,836,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,836,164 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 233,447 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,602,717 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	972,694 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,338 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 486,347 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 96,180 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,708,235 円　　　　（　 37,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０　　　　-121	2,225 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,095 円/㎡　月額支払賃料（　 2,056 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０　　　　-122	1,977 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,081
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蕨 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,000 円	46,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	233,447 円	5,836,164　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 396,100 円	46,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,600 円	46,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,600 円	46,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,063,047 円　（　　　　　　 6,994 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 249.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,257,340 円（　　　　　 21,430 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,708,235 円
②総費用	1,063,047 円
③純収益　①－②	4,645,188 円
④建物等に帰属する純収益	3,257,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,387,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,350,099 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,684,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
蕨 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蕨 -1

埼玉県

埼玉第５

氏名

不動産鑑定士　浦野　一郎

TEL.

鑑定評価額

46,700,000 円

１㎡当たりの価格

307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	蕨市塚越２丁目１８番１９｢塚越２－９－１３｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	蕨 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

蕨駅南東方

570m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

蕨駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、今後とも優れた利便性・良好な住環境を維持するものと予測す
る。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 314,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線の駅徒歩圏内の住宅地域で、概ね川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者は自己の居住
を目的とした個人が中心である。対象地周辺は蕨駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地であり、供給に比べて需要が旺盛で
あることから地価は上昇傾向で推移している。土地は３千万～４千万円台、土地建物総額で４千万円台後半～５千万円
台後半程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己の居住目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺に
はアパート等が混在し賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるため
相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を
踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　蕨 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 283,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 95.7]

[103.0]
100

308,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染拡大に伴う経済活動
制限の影響が残り景気回復が遅れているもの
の、不動産市場は依然として活況を呈し需要
も旺盛である。

最寄駅徒歩圏内に存し利便性・快適性に優れ
る住宅地域である。旺盛な需要に比し供給が
少ないことから、地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

蕨 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１ -8	蕨市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
b	１ -310	蕨市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１ -311	蕨市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		１中専 (70,200)
d	１ -3	蕨市		建付地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,619	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	246,978	100 [ 81.1]	304,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 324,010	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	309,338	100 [ 101.5]	304,767		314,000
c	(　 ) 327,982	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	277,145	100 [ 90.6]	305,900		315,000
d	(　 ) 352,786	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	287,994	100 [ 94.7]	304,112		313,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

蕨 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,684,175	1,062,063	4,622,112	3,257,340	1,364,772	（　0.9728） 1,327,650	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,173,864 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蕨 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.00	ＬＳ3	249.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	152 ㎡	10.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積約３９㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	83.00	95.0	78.85	1,999	157,621	2.0	315,242
							1.0	157,621
2～ 2	居宅	83.00	95.0	78.85	2,061	162,510	2.0	325,020
							1.0	162,510
3～ 3	居宅	83.00	95.0	78.85	2,082	164,166	2.0	328,332
							1.0	164,166
～

～

計		249.00	95.0	236.55		484,297		968,594
								484,297

⑨年額支払賃料	484,297 円　×　12ヶ月　＝　 5,811,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,811,564 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 232,463 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,579,101 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	968,594 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,299 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 484,297 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 95,775 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,684,175 円　　　　（　 37,396 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０　　　　-121	2,225 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,061 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０　　　　-122	1,977 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	2,029
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蕨 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,000 円	46,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	232,463 円	5,811,564　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 396,100 円	46,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,600 円	46,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,600 円	46,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,062,063 円　（　　　　　　 6,987 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 249.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,257,340 円（　　　　　 21,430 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,684,175 円
②総費用	1,062,063 円
③純収益　①－②	4,622,112 円
④建物等に帰属する純収益	3,257,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,364,772 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,327,650 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,173,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）