鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ００ -21	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、北西6m、角地		準工 (70,200)
b	０４Ｋ０４ -8	草加市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東4m、角地		工業 (70,200)
c	０４Ｋ０４ -22	草加市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	０３Ｃ３４ -904	草加市		更地	（　）	不整形	西9m市道、南9.3m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,050	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	130,176	100 [ 124.9]	104,224	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 77,574	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	94,614	100 [ 93.1]	101,626		102,000
c	(　 ) 135,637	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,078	100 [ 126.9]	108,809		109,000
d	(　 ) 79,345	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 69.2]	118,100	100 [ 116.2]	101,635		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

越谷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,222,266	4,869,603	16,352,663	9,755,400	6,597,263	（　0.9485） 6,257,504	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	139,055,644 円　　　　（　 54,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,409.00	Ｓ1	1,409.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工流通業務地区	60 ％	300 ％	300 ％	2,563 ㎡	41.0 m x 62.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等からＳ造平屋建の倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	倉庫	1,409.00	100.0	1,409.00	1,271	1,790,839	3.0	5,372,517
							1.0	1,790,839
～

～

～

～

計		1,409.00	100.0	1,409.00		1,790,839		5,372,517
								1,790,839

⑨年額支払賃料	1,790,839 円　×　12ヶ月　＝　 21,490,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,409.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,490,068 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 902,583 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,587,485 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,372,517 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,790,839 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 583,312 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,222,266 円　　　　（　 8,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ３０　　　　-36	1,347 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,271 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４ＫＳ３０　　　　-39	1,121 ( 1,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,218
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	710,000 円	142,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	859,603 円	21,490,068　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,880,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,136,000 円	142,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,869,603 円　（　　　　　　 1,900 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9485

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	142,000,000 円	設計監理料率　 98,000 円／㎡　×　 1,409.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,755,400 円（　　　　　 3,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,222,266 円
②総費用	4,869,603 円
③純収益　①－②	16,352,663 円
④建物等に帰属する純収益	9,755,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,597,263 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,257,504 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,441 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,055,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
越谷 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 9-1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　岸田　博

TEL.

鑑定評価額

259,000,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市流通団地３丁目３番３				②地積　(㎡)	2,563 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) （その他）流通業務地区
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ2	倉庫、配送センター等の建ち並ぶ流通業務団地	東16m市道	水道、下水	新越谷 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 100 ｍ、南 300 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 2,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１６ｍ　市道

交通

施設

新越谷駅北東方

2.0km

法令

規制

準工
(60,300)
流通業務地区

⑤地域要因の将
　来予測

倉庫、配送センター等が建ち並ぶ工業地域であり、ネット通販の拡大等で物流需要が高まっているため地価は強
含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は越谷市及び県南東部エリアにおける工業地域と判定した。主たる需要者は物流倉庫、工場等を営む資金力
豊かな法人である。近年のネット通販等による需要の高まりに伴い、東京外環自動車道周辺を中心とする物流施設、工
場用地への需要が強く、地価の上昇が顕著である。標準地周辺は道路も整備され流通業務としてのインフラが整備され
今後も地価は引き続き強含みで推移するものと予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

倉庫、工場等の物流施設としての賃貸市場は堅調であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益
価格は比準価格に比べ低位で試算された。一方、比準価格は取引事例ごとに価格水準にややバラツキが見られるものの
、それぞれ適切に補修正が行われており、現実の市場を反映した実証的な価格である。よって、市場の実態を反映した
比準価格を重視して、収益価格を参酌して、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三郷 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 144,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[105.0]

100
[141.1]

[100.0]
100

101,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は３４．５万人、高齢者は８８．８万人
とほぼ横ばいで推移している。土地の取引件
数は若干増加しているが、建築着工件数は減
少傾向である。

周辺の工業地は堅調で地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に特段の変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.1
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ００ -21	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、北西6m、角地		準工 (70,200)
b	０３Ｃ３０ -901	八潮市		建付地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
c	０４Ｋ３５ -41	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	０３Ｃ３４ -904	草加市		更地	（　）	不整形	西9m市道、南9.3m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,050	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	130,176	100 [ 118.8]	109,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 100,316	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	108,176	100 [ 97.7]	110,723		111,000
c	(　 ) 88,750	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	86,045	100 [ 90.2]	95,394		95,400
d	(　 ) 79,345	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 69.2]	118,100	100 [ 117.7]	100,340		100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 -8.3	交通・接近　 +11.7	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.3	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.3	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

越谷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,457,866	5,009,650	17,448,216	11,026,000	6,422,216	（　0.9422） 6,051,012	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	134,466,933 円　　　　（　 52,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,409.00	Ｓ1	1,409.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工流通業務地区	60 ％	300 ％	300 ％	2,563 ㎡	41.0 m x 62.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの倉庫の建築を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	倉庫	1,409.00	100.0	1,409.00	1,345	1,895,105	3.0	5,685,315
							1.0	1,895,105
～

～

～

～

計		1,409.00	100.0	1,409.00		1,895,105		5,685,315
								1,895,105

⑨年額支払賃料	1,895,105 円　×　12ヶ月　＝　 22,741,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,409.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,741,260 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 955,133 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,786,127 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,685,315 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,465 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,895,105 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 617,274 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,457,866 円　　　　（　 8,762 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ３０　　　　-36	1,347 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,527	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,386 円/㎡　月額支払賃料（　 1,345 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４ＫＳ３０　　　　-39	1,121 ( 1,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,083
c	０４ＫＳ３０　　　　-38	1,289 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,547

越谷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	740,000 円	148,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	909,650 円	22,741,260　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,880,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,184,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,009,650 円　（　　　　　　 1,955 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9422

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 102,000 円／㎡　×　 1,409.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,026,000 円（　　　　　 4,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,457,866 円
②総費用	5,009,650 円
③純収益　①－②	17,448,216 円
④建物等に帰属する純収益	11,026,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,422,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,051,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,361 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,466,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,500 円／㎡）