鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ３０ -146	越谷市		建付地	（　）	台形	南東12m市道、北西11.9m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
b	０３Ｃ３０ -906	越谷市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専景観計画 (60,200)
c	０４Ｋ３０ -142	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.7m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	０４Ｋ０２ -48	越谷市		更地	（　）	台形	西13m国道、北9m、角地		２住居 (70,200)
e	０３Ｃ３０ -912	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.7m市道、北東4m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 84.3]	100 [ 103.0]	126,838	100 [ 53.9]	235,321	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 168,897	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,728	100 [ 73.5]	229,562		230,000
c	(　 ) 140,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	142,381	100 [ 60.2]	236,513		237,000
d	(　 ) 143,786	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	141,249	100 [ 59.3]	238,194		238,000
e	(　 ) 248,580	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	300,166	100 [ 116.1]	258,541		259,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

越谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,778,570	7,526,847	27,251,723	24,468,100	2,783,623	（　0.9519） 2,649,731	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	58,882,911 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	298.25	Ｓ6	1,734.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	529 ㎡	23.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～６階は３ＬＤＫタイプ（戸当たり面積約５１㎡、各階同型、計２５戸）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

近隣地域の標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	298.25	50.1	149.30	3,600	537,480	6.0	3,224,880
							1.0	537,480
2～ 2	居宅	287.25	89.1	256.00	1,800	460,800	1.0	460,800
							1.0	460,800
3～ 4	居宅	287.25	89.1	256.00	1,872	479,232	1.0	479,232
							1.0	479,232
5～ 6	居宅	287.25	89.1	256.00	1,908	488,448	1.0	488,448
							1.0	488,448
～

計		1,734.50	82.4	1,429.30		2,933,640		5,621,040
								2,933,640

⑨年額支払賃料	2,933,640 円　×　12ヶ月　＝　 35,203,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,429.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,203,680 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　％　＝　　 2,921,905 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,361,775 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,621,040 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,545 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,933,640 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,365,250 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,778,570 円　　　　（　 65,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ３０　　　　-53	3,214 ( 3,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,980	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,770 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４ＫＳ３０　　　　-29	2,466 ( 2,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,425
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,945,000 円	389,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,451,347 円	36,283,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,112,000 円	389,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	389,000 円	389,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	389,000 円	389,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,526,847 円　（　　　　　　 14,228 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	389,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 1,734.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,468,100 円（　　　　　 46,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,778,570 円
②総費用	7,526,847 円
③純収益　①－②	27,251,723 円
④建物等に帰属する純収益	24,468,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,783,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,649,731 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,882,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
越谷 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 5-2

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　安川　千春

TEL.

鑑定評価額

121,000,000 円

１㎡当たりの価格

228,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市千間台西１丁目１０番１１外				②地積　(㎡)	529 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1	店舗Ｓ3	中小規模の店舗、銀行等の見られる商業地域	南20m市道	水道、ガス、下水	せんげん台 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.5 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 530 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

せんげん台駅西方

200m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

せんげん台駅西口駅前通り沿いの商業地域で、テナントの撤退も見られる。相対的競争力の低下から需給関係は
弱含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線沿いの越谷市及び隣接市等を中心とする商業地域である。需要者の中心は個人投資家やマン
ション業者などのほか地縁性の強い不動産業者等である。相対的割安感はあるものの、新型コロナの流行によるテナン
ト需要の減退が見られ、空き店舗も散見される状況にあることから、需給関係は弱含み傾向で推移している。需要の中
心となる価格帯は土地５００㎡程度で１００～１２０百万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺の店舗、事務所需要は弱含んでおり、駐車場付置により想定建物の１階有効賃貸面積が小さくなること、現状、１
、２階が空室となっていることもあって収益価格は低位に求められた。利回りなどの数値の査定に当たっては想定要素
を多く含むことを勘案すると収益価格は相対的に信頼性に劣る。従って市場の実態を反映する比準価格を標準として収
益価格も比較考量の上、さらに市場分析の結果も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　越谷 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    228,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会経済活動が正常化に向かう中で、外食、
旅行などに持ち直しの動きが見られるが、コ
ロナ禍前の水準には及ばない状況にある。

大型店の増加に伴う顧客の流出、消費の低迷
を受け、テナント需要の減退が認められ地価
は下落傾向が続いている。

Ｒ２．１１月に１階テナントの撤退があり、
収益性の低下が懸念される。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

越谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｃ３０ -906	越谷市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専景観計画 (60,200)
b	０４Ｋ３０ -146	越谷市		建付地	（　）	台形	南東12m市道、北西11.9m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
c	０４Ｋ０２ -48	越谷市		更地	（　）	台形	西13m国道、北9m、角地		２住居 (70,200)
d	０４Ｋ３０ -142	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.7m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,897	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,728	100 [ 73.8]	228,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 110,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 84.3]	100 [ 103.0]	126,838	100 [ 52.6]	241,137		241,000
c	(　 ) 143,786	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	141,249	100 [ 59.0]	239,405		239,000
d	(　 ) 140,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	142,381	100 [ 60.8]	234,179		234,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

越谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,599,024	7,519,340	27,079,684	24,468,100	2,611,584	（　0.9519） 2,485,967	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	55,243,711 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗共同住宅	298.25	Ｓ6	1,734.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	529 ㎡	23.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、上階は共同住宅、５０㎡前後の３ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

地域の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	298.25	50.1	149.30	3,600	537,000	6.0	3,222,000
							1.0	537,000
2～ 2	居宅	287.25	89.1	256.00	1,800	461,000	1.0	461,000
							1.0	461,000
3～ 4	居宅	287.25	89.1	256.00	1,850	474,000	1.0	474,000
							1.0	474,000
5～ 6	居宅	287.25	89.1	256.00	1,900	486,000	1.0	486,000
							1.0	486,000
～

計		1,734.50	82.4	1,429.30		2,918,000		5,603,000
								2,918,000

⑨年額支払賃料	2,918,000 円　×　12ヶ月　＝　 35,016,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,429.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,016,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　％　＝　　 2,906,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,189,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,603,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,918,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,357,972 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,599,024 円　　　　（　 65,405 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ３０　　　　-53	3,214 ( 3,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.2]	100 [100.0]	3,817	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,770 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４ＫＳ３０　　　　-55	3,057 ( 2,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,605
c	０４ＫＳ０７　　　　-10	3,422 ( 3,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,516

越谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,945,000 円	389,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,443,840 円	36,096,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,112,000 円	389,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	389,000 円	389,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	389,000 円	389,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,519,340 円　（　　　　　　 14,214 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	389,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 1,734.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,468,100 円（　　　　　 46,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,599,024 円
②総費用	7,519,340 円
③純収益　①－②	27,079,684 円
④建物等に帰属する純収益	24,468,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,611,584 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,485,967 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,699 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,243,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）