別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 越谷 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -25 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　安川　千春   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市花田２丁目３１番３ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済みの住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 北越谷 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 北越谷駅北東方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理済みの住宅地域で、まだ空き地等も残ることから若干供給圧力が強い。需給関係は相対的に弱い傾 向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね東武伊勢崎線沿線の越谷市、春日部市等の圏域。需要者の中心は市内及び隣接市町居住の一次取得者 層である。住環境良好な住宅地域であるものの、バス便エリアにあること等から需給関係は弱含み傾向で推移している 。土地は１３０㎡程度で１２００～１４００万円程度、新築戸建ては２５００～２８００万円程度が需要の中心となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の取引が主流の地域で戸建の賃貸事例も殆ど見られない。指定容積率が１００％と低く土地価格に見合う賃料 水準が形成されていないこと、居住の快適性を重視する住宅地域にあること、建築費高騰によるコスト高も勘案し収益 価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地と規準とした価格を考慮のうえ、市場の実態を反映している比準価格 を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [141.9] [100.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの流行により、依然として景気は 厳しい状況にあるものの、正常化に向かう中 で持ち直しの動きが見られる。 バス便エリアで浸水被害の見られる地域であ ることから需要は弱く地価の二極化が進み地 価水準は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％