別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 越谷 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -24 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　安川　千春   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市弥栄町４丁目１番２５８ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大袋 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 大袋駅東方 2.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。徒歩圏外 住宅地域の需給関係は相対的に弱い傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね東武伊勢崎線沿線の越谷市、春日部市等の圏域。需要者の中心は市内及び隣接市町居住の一次取得者 層である。区画整然とした住環境良好な地域であるが、浸水の多いエリアで、またバス便地域にあること等を受けて需 給関係は若干の弱含み傾向にある。土地は１５０㎡程度で１３００～１５００万円程度、新築戸建ては２６００～２８ ００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の取引が主流の地域で戸建の賃貸事例も殆ど見られない。指定容積率が低く土地価格に見合う賃料水準が形成 されていないこと、居住の快適性を重視する住宅地域にあること、建築費高騰によるコスト高等も勘案し収益価格の試 算は行わなかった。従って、代表標準地を規準とした価格を考慮のうえ、市場の実態を反映している比準価格を標準と して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [159.4] [100.0] 100 90,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの流行により、依然として景気は 厳しい状況にあるものの、正常化に向かう中 で持ち直しの動きが見られる。 バス便エリアで浸水被害の見られる地域であ ることから需要は弱く地価の二極化が進み地 価水準は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％