鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ００ -22	越谷市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	０４Ｋ１６ -24	越谷市		建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	０４Ｋ３０ -130	越谷市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	０４Ｋ３０ -131	越谷市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	０４Ｋ３０ -525	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m市道、南東4m、北西4.5m、三方路		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,202	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.7]	118,828	100 [ 99.0]	120,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 115,000	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	113,640	100 [ 105.0]	108,229		110,000
c	(　 ) 103,699	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.5]	106,996	100 [ 96.0]	111,454		113,000
d	(　 ) 106,775	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	105,723	100 [ 106.0]	99,739		101,000
e	(　 ) 122,998	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	110,842	100 [ 97.0]	114,270		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +11.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

越谷 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,492,004	737,626	2,754,378	2,438,200	316,178	（　0.9725） 307,483	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,832,956 円　　　　（　 35,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	12.0 m x 16.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３５㎡の２ＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	106.00	100.0	106.00	1,420	150,520	1.0	150,520
							1.0	150,520
2～ 2	居宅	106.00	100.0	106.00	1,450	153,700	1.0	153,700
							1.0	153,700
～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		304,220		304,220
								304,220

⑨年額支払賃料	304,220 円　×　12ヶ月　＝　 3,650,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,650,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 303,003 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,347,637 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	304,220 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 304,220 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 141,577 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,492,004 円　　　　（　 18,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ３０　　　　-43	1,397 ( 1,396)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,513 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４ＫＳ３０　　　　-49	1,412 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,424
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,500 円	36,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,026 円	3,650,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 292,000 円	36,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 737,626 円　（　　　　　　 3,802 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,500,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,438,200 円（　　　　　 12,568 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,492,004 円
②総費用	737,626 円
③純収益　①－②	2,754,378 円
④建物等に帰属する純収益	2,438,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	316,178 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	307,483 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,585 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,832,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
越谷 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 -19

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　瀬尾　守

TEL.

鑑定評価額

22,100,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市大沢字鷲越１３０８番２４				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	北越谷 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 130 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　市
道　６ｍ

交通

施設

北越谷駅北東方

1.5km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理された比較的安定した住宅地であるが、徒歩圏外に位置するため市場での人気はまだ及んでおらず低い
。土地価格は当面横這い基調で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線で、概ね越谷市、草加市の圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占め、同一
需給圏外からの転入者は少ない。居住の快適性で優れるものの北越谷駅から徒歩圏外であり、市場では相対的に需給動
向が低下傾向にあり、地価は横這い基調で推移している。土地は２，２００万円程度、新築の戸建物件は３，９００万
円程度が需給の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格については新型コロナウィルスの影響が長引き、賃料支払能力が低下しているなど収益力が圧迫される傾向に
あるため、その価格的信頼度はやや低いと考えられる。また、市場ではアパート等の収益物件の供給は限定的で、自用
目的の取引が大半を占めている。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準
価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 146,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.5]

100
[128.4]

[101.5]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響はほぼ収束し、景気は持ち
直しつつあるも、当市では建売住宅やマンシ
ョン等の需給動向は今一歩である。

駅から徒歩圏外の既成住宅地である。現在の
ところ特段の地域的要因の変化は見られない
。

北東道路であるが、道路幅員は６ｍと確保さ
れており、相応の競争力を有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ００ -51	越谷市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	０４Ｋ１６ -24	越谷市		建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	０４Ｋ３０ -104	越谷市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
d	０４Ｋ００ -47	越谷市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,629	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	124,144	100 [ 107.1]	115,914	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 115,000	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	113,640	100 [ 100.8]	112,738		114,000
c	(　 ) 115,021	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	110,618	100 [ 97.0]	114,039		116,000
d	(　 ) 117,941	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	113,201	100 [ 97.0]	116,702		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

越谷 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,589,342	752,996	2,836,346	2,478,280	358,066	（　0.9725） 348,219	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,738,200 円　　　　（　 39,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	12.0 m x 16.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３５㎡の１ＬＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	106.00	100.0	106.00	1,450	153,700	1.0	153,700
							1.0	153,700
2～ 2	居宅	106.00	100.0	106.00	1,500	159,000	1.0	159,000
							1.0	159,000
～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		312,700		312,700
								312,700

⑨年額支払賃料	312,700 円　×　12ヶ月　＝　 3,752,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,752,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 311,449 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,440,951 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	312,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,867 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 312,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 145,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,589,342 円　　　　（　 18,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ３０　　　　-13	1,655 ( 1,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,608	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４ＫＳ３０　　　　-49	1,412 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,517
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,500 円	37,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,096 円	3,752,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,800 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 752,996 円　（　　　　　　 3,881 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,478,280 円（　　　　　 12,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,589,342 円
②総費用	752,996 円
③純収益　①－②	2,836,346 円
④建物等に帰属する純収益	2,478,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	358,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	348,219 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,795 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,738,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,900 円／㎡）