別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 越谷 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -15 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　瀬尾　守   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市千間台東２丁目４４８番５外 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東7.1m市道 水道、ガス、下水 せんげん台 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　市 道　７．１ｍ　 交通 施設 せんげん台駅東方 750m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地内にあり、比較的安定した住宅地である。新型コロナウィルス感染症の影響は落ち着き、景気は持ち 直しているが、需給動向は横這い傾向にある。土地価格も当面横這い基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線で、概ね越谷市、春日部市の圏域である。需要者は同一需給圏内の一次取得層の居住者が大 半を占めるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。駅徒歩圏と利便性は高く、規模的にも需要層の人気を有してい るが、市場での取引には至らない場合が多い。土地は２，３００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円程度で既 成住宅地により中古住宅が需給の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については第１種低層住居専用地域で指定容積率１００％と低く、収益還元法の適用が現実的でないため試算 を断念した。市場ではアパート等の収益物件の供給は限定的で、自用目的の取引が大半を占めている。よって、代表標 準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [112.1] [101.5] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は落ち着き景気は持ち直し ているが、当市では住宅等の需要は今一歩で ある。住宅地に対する需要は当沿線でも横這 い傾向にある 区画整然とした既成の住宅地域でアパート等 の進出が若干見られるが、特段の要因変化は ない。 道路は、幅員７．１ｍ有するが、北東道路で 市場競売力では見劣りする。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％