別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 越谷 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -13 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　小石　秀幸   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市大字上間久里字八反田３８９番９外 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 多く見られる住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 せんげん台 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       102 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．０ ｍ市道 交通 施設 せんげん台駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域として概ね均衡を得た地域であり、当面は現状を維持して推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の越谷市及びその周辺市町村内に存する住宅地域一帯である。需要者の中心は越谷市及 びその周辺市町村内の居住者並びに都内への通勤者等である。対象不動産は最寄駅からやや距離のある住宅地域内にあ るため、やや利便性等に劣り、同一需給圏内における競争力はやや劣るものと判断される。中心となる価格帯は１００ ㎡前後の土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築住宅で総額２，５００万円～３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件は一般住宅地域内にあって低層住宅が最有効使用と判断される土地の価額を求めるものであり、そこに想定される 市場参加者は低層住宅として利用することを前提として市場に参入するのが通常であるため、周辺における土地の取引 価格の相場水準等を中心とした価格決定行動を行うのが一般的であるものと判断される。以上により本件では周辺の相 場水準が反映された比準価格を代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [144.7] [101.5] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の減少傾向が認め られ、日本経済には回復傾向が認められる。 特に地域要因に変化はない。 特に個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％