鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ２７ -49	越谷市		更地	（　）	長方形	南東4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
b	０４Ｋ００ -17	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	０４Ｋ００ -15	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
d	０４Ｋ３０ -518	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１中専景観計画 (60,160)
e	０３Ｃ３０ -912	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.7m市道、北東4m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,718	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	213,767	100 [ 92.6]	230,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 204,114	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,763	100 [ 84.2]	236,061		240,000
c	(　 ) 228,837	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	214,949	100 [ 95.2]	225,787		229,000
d	(　 ) 149,812	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	149,218	100 [ 67.6]	220,737		224,000
e	(　 ) 248,580	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	300,166	100 [ 130.7]	229,660		233,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

越谷 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,121,958	1,024,886	4,097,072	3,132,920	964,152	（　0.9725） 937,638	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	20,836,400 円　　　　（　 87,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.00	ＬＳ2	268.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	239 ㎡	16.2 m x 14.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の需要者層を勘案し、２ＤＫ４５㎡前後のファミリータイプＬＳ２共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	134.00	100.0	134.00	1,650	221,100	1.0	221,100
							1.0	221,100
2～ 2	居宅	134.00	100.0	134.00	1,680	225,120	1.0	225,120
							1.0	225,120
～

～

～

計		268.00	100.0	268.00		446,220		446,220
								446,220

⑨年額支払賃料	446,220 円　×　12ヶ月　＝　 5,354,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,354,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 444,435 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,910,205 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	446,220 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 446,220 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 207,661 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,121,958 円　　　　（　 21,431 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ２２　　　　-15	1,705 ( 1,634)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,758	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,752 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４ＫＳ２２　　　　-16	1,925 ( 1,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.9]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,008
c	０４ＫＳ２２　　　　-14	1,627 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,678

越谷 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,500 円	46,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	214,186 円	5,354,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,200 円	46,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,900 円	46,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,900 円	46,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,024,886 円　（　　　　　　 4,288 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 268.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,132,920 円（　　　　　 13,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,121,958 円
②総費用	1,024,886 円
③純収益　①－②	4,097,072 円
④建物等に帰属する純収益	3,132,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	964,152 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	937,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,923 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,836,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
越谷 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 -6

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　小泉　努

TEL.

鑑定評価額

53,800,000 円

１㎡当たりの価格

225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市東柳田町４３１番９｢東柳田町１０－３４｣				②地積　(㎡)	239 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北西5.8m市道	水道、ガス、下水	越谷 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．８ｍ市道

交通

施設

越谷駅南方

470m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

越谷駅より徒歩圏にある一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住環境良好な住宅地域であり、今後も安定的に推
移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線沿線を中心に形成される越谷市、草加市、春日部市の住宅地域。需要者は市内在住の一次取
得者層、買替層が中心。当該圏域は越谷駅徒歩圏の住環境良好な住宅地域であり、旺盛な需要が認められる。新型コロ
ナに対する先行き不透明感は拭えないが、底堅い需要を背景に地価は上昇している。中心価格帯は、土地は面積１２０
㎡程度で２，８００万円前後、新築戸建住宅は総額４，３００万円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は越谷駅、新越谷駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。収益価格は対象標準地
に共同住宅を建築して賃貸することを想定して試算した理論的な価格である。当該地域における土地取引の中心は、自
用目的であり、収益性による地価が形成されていないため、収益価格の規範性はやや劣る。本件においては、比準価格
を重視し、収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 214,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[106.0]

100
[ 93.1]

[101.5]
100

225,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響を受け、消費者マインドは
弱含んでいるが、不動産市況は低金利を背景
に比較的底堅い状況が続いている。

越谷駅徒歩圏の住環境良好な住宅地域であり
、可視的な変化は特に見られない。地価は上
昇基調で推移している。

北西側で市道に接面しており、方位において
若干の優位性が認められる。市場における競
争力の程度は普通である。個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ２７ -49	越谷市		更地	（　）	長方形	南東4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
b	０４Ｋ３０ -518	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１中専景観計画 (60,160)
c	０４Ｋ３０ -120	越谷市		更地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	０４Ｋ００ -17	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,718	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	213,767	100 [ 93.1]	229,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 149,812	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	149,218	100 [ 67.9]	219,761		223,000
c	(　 ) 139,918	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.5]	141,324	100 [ 63.8]	221,511		225,000
d	(　 ) 204,114	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,763	100 [ 86.6]	229,518		233,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

越谷 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,195,788	1,027,973	4,167,815	3,132,920	1,034,895	（　0.9725） 1,006,435	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	22,365,222 円　　　　（　 93,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.00	ＬＳ2	268.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	239 ㎡	16.2 m x 14.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ（戸当り面積約４５㎡、各階同型、計６戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	134.00	100.0	134.00	1,672	224,048	1.0	224,048
							1.0	224,048
2～	居宅	134.00	100.0	134.00	1,706	228,604	1.0	228,604
							1.0	228,604
～

～

～

計		268.00	100.0	268.00		452,652		452,652
								452,652

⑨年額支払賃料	452,652 円　×　12ヶ月　＝　 5,431,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,431,824 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 450,841 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,980,983 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	452,652 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 452,652 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 210,654 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,195,788 円　　　　（　 21,740 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４ＫＳ０７　　　　-25	1,387 ( 1,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,769	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,706 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４ＫＳ０７　　　　-4	1,431 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,825
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,500 円	46,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	217,273 円	5,431,824　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,200 円	46,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,900 円	46,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,900 円	46,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,027,973 円　（　　　　　　 4,301 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 268.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,132,920 円（　　　　　 13,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,195,788 円
②総費用	1,027,973 円
③純収益　①－②	4,167,815 円
④建物等に帰属する純収益	3,132,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,034,895 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,006,435 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,365,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,600 円／㎡）